TÉRMINOS Glosario de hipotecarios
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Reuní este útil glosario de términos para que se familiarice con ellos. Términos Hipotecarios
Tasación Una estimación profesional del valor de un activo. Los prestamistas hipotecarios utilizan tasaciones oficiales, preparadas por tasadores inmobiliarios profesionales, para decidir el préstamo máximo que están dispuestos a financiar para dicha propiedad. Activo Algo que brinda un beneficio económico actual, percibido o futuro a su propietario. Los bienes raíces son un activo; también lo es un bono, una compañía, una acción, un metal precioso como el oro, una mercancía como el petróleo. Una “promesa de pago” también es un activo. Un préstamo es un activo en los registros contables del prestamista, mientras que las cuentas por cobrar son activos en los registros contables de una compañía. Préstamo Con Pago Global Un préstamo sin amortización total. Debido a que el saldo quedará pendiente al final del plazo, el prestatario tendrá que hacer un pago de una suma total al final del plazo del préstamo, que también se denomina un “pago global”. El prestatario puede hacerlo con efectivo de bolsillo o refinanciando el préstamo. Hipoteca con Pago Cada Dos Semanas Una hipoteca que se paga cada dos semanas en lugar de mensualmente. El pago adicional puede reducir considerablemente el interés pagado durante la vigencia del préstamo. Quiebra del Capítulo 13 La quiebra del Capítulo 13, que se denomina el “plan del asalariado”, es la que utilizan los deudores con ingresos estables para proponer una manera de cancelar sus deudas, ya sea de forma parcial o total, con pagos en cuotas en un plazo de 3 a 5 años.
Hipoteca con Tasa Ajustable (ARM)
Una hipoteca con una tasa de interés que se ajusta periódicamente en base a las tasas de interés del mercado. Por lo general tienen una tasa de interés fija introductoria durante 5, 7 o 10 años, después de la cual la tasa de interés se ajusta a intervalos fijos, por ejemplo, una vez por año. Una ARM con un plazo de tasa fija de cinco años y luego ajustes una vez por año se denomina una ARM “5/1”. La tasa de interés introductoria tiende a ser baja pero, después de la misma, los ajustes pueden aumentar (o reducir) notablemente su gasto de intereses y pago total de hipoteca. Amortization The process of paying down a loan until the loan balance is paid in full. The root word “mort” (for “death”) refers to the gradual “death” of the loan balance. A loan that is “fully-amortized” will have a balance due of $0 at the end of the total loan term. A loan that is not fully-amortized will have a balance still due at the end of the term, usually requiring a “balloon payment.” Tasa Porcentual Anual (APR) La tasa de interés anualizada del préstamo. Si usted hizo pagos solo de interés sin capital, esto es el porcentaje del saldo de su préstamo que debería pagar cada año como interés. En una hipoteca con amortización total y tasa fija, el interés se aplica cada mes sobre el saldo restante del préstamo como 1/12 de la APR. Por lo tanto, el interés que paga cada mes se reduce gradualmente mientras aumenta el pago de capital.
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Términos Hipotecarios
Quiebra del Capítulo 7 La quiebra del Capítulo 7 suspende de forma automática y temporal sus deudas. La misma detiene las iniciativas de cobro, desalojo y los procedimientos de ejecución hipotecaria. Se utiliza para ganar tiempo para liquidar propiedades y cancelar deudas. Costos de Cierre Todo cargo necesario para cerrar el fideicomiso o la cuenta de plica y comprar la propiedad, más allá del precio de compra. Entre los ejemplos podemos mencionar cargos por solicitud de préstamo, impuestos de transferencia, cargos de inspección, honorarios de abogados y pago anticipado de intereses. Divulgación de Cierre Un documento que brinda los detalles finales del préstamo hipotecario que toma el prestatario, que incluye el saldo inicial, la tasa de interés, el programa de amortización, el plazo del préstamo y los costos de cierre relacionados con la hipoteca. Coprestatario Cuando varias personas o entidades toman un préstamo hipotecario en conjunto se convierten en “coprestatarios” y son responsables en igualdad de condiciones del pago del préstamo. Cobros Un proceso mediante el cual un acreedor intenta cobrar una deuda de un deudor, por lo general después de que el prestatario incumplió con los pagos u otros términos del préstamo. ARM Convertible Una estructura de préstamo “híbrida” que comienza con una tasa de interés ajustable, pero que incluye la opción de convertirse en un préstamo con tasa de interés fija en una fecha posterior durante el plazo del préstamo.
Hipoteca para Construcción Una hipoteca para la construcción o renovación de una vivienda. Puede incluir fondos de préstamos no solo para la compra de la propiedad sino también para los gastos de construcción. El prestamista puede desembolsar los fondos para construcción según un programa en base al avance del proyecto, con mayores fondos disponibles en diferentes hitos de la construcción. Hipoteca Convencional Una hipoteca convencional, también conocida como un préstamo “conforme”, se ajusta a las pautas establecidas por los bancos hipotecarios federales Fannie Mae y Freddie Mac. Estas pautas definen las condiciones bajo las cuales asegurarán un préstamo hipotecario, protegiendo al prestamista del riesgo de incumplimiento, lo cual reduce el riesgo para el prestamista. Relación Deuda-Ingresos (DTI) El porcentaje de los ingresos brutos del prestatario que se destina al pago de su deuda de consumidor actual. La mayoría de los prestamistas no otorgará una hipoteca a prestatarios con una DTI de 43% o superior. Los prestamistas prefieren una DTI de 36%, con un máximo de 28% que se destina al pago de un alquiler o hipoteca. Escritura El instrumento legal que indica oficialmente y en papel quién es el propietario de un bien inmueble. Por lo general las escrituras se presentan ante una entidad gubernamental, tal como el Secretario del Condado, y se utilizan para establecer la propiedad y protegen contra reclamos de propiedad contrapuestos. En la industria hipotecaria, “escritura” puede referirse a “escritura de fideicomiso”, uno de los dos documentos de importancia crítica que constituyen un préstamo hipotecario. La escritura de fideicomiso establece que el prestatario es el propietario de la propiedad con un gravamen que posee el prestamista (consulte la definición de gravamen). El otro instrumento que forma la hipoteca es el pagaré.
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Términos Hipotecarios
Depósito de Buena Fe Un depósito reembolsable que se paga al momento de la suscripción del contrato de compra, y se utiliza para expresar la intención de “buena fe” del comprador de cerrar el contrato. Si el comprador sale del contrato de conformidad con una contingencia en el mismo, recibe la devolución del depósito. Si el comprador sale del contrato sin una contingencia, el vendedor conserva el depósito como colateral por la no realización de la transacción. Durante el cierre, el depósito se aplica al pago inicial. Depósito en Garantía Un proceso “neutral de terceros” que garantiza el cumplimiento de los términos de un contrato de compra inmobiliario, conservando todos los fondos en un fideicomiso hasta que se satisfagan los términos del contrato. Sin un depósito en garantía, es posible que un comprador haga un pago inicial importante y obtenga un préstamo importante para una vivienda que no existe, o que el vendedor transfiera el título y luego que el cheque no tenga fondos. El depósito en garantía se asegura de que ambas partes están satisfechas antes de que tenga lugar algo irrevocable. En la industria hipotecaria, el término también se refiere a una cuenta por separado para conservar los fondos para los gastos obligatorios del pago de vivienda, tales como seguro e impuestos a la propiedad. Es posible que el prestamista exija al prestatario que haga pagos adicionales a un fondo de depósito en garantía para el pago de esos gastos. Ello es para asegurarse de que se pagan; si el prestatario no hace esos pagos, queda en riesgo el colateral del préstamo. Capital Propio La participación en la propiedad de un activo. Si una persona es dueña de una vivienda de $300,000 con un préstamo de $200,000, se dice que tiene un capital de $100,000 en esa vivienda Hipoteca de la FHA Una hipoteca asegurada por la Administración Federal de la Vivienda de los Estados Unidos, que se utiliza para ayudar a los prestatarios de ingresos bajos y crédito bajo a comprar viviendas. Hipoteca con Tasa Fija Una hipoteca en la que la tasa de interés permanece sin cambio durante toda la vigencia del préstamo. Por lo general, la tasa de interés se fija en base a las tasas de interés del mercado al momento de la emisión del préstamo en un proceso que se denomina “bloqueo de tasa”. Por lo general, el préstamo se amortiza completamente y los pagos mensuales no cambian nunca.
Escritura en Lugar de Ejecución Hipotecaria
En lugar del costoso y pernicioso proceso de ejecución hipotecaria, un prestamista puede permitir que un prestatario en incumplimiento simplemente le entregue la escritura como pago del préstamo. Pago Diferido Un pago que el prestamista acuerda aceptar más tarde, que por lo general se agrega al saldo del préstamo y que debe pagarse como un pago global al vencimiento del préstamo. Básicamente, el prestatario puede omitir ese pago pero eventualmente tendrá que hacer ese pago y se siguen cobrando intereses por el mismo. Défecit Si un prestatario en incumplimiento vende la propiedad pero los fondos de la venta no pueden cubrir el saldo pendiente del préstamo, el prestamista puede solicitar una sentencia de deficiencia contra el prestatario en un tribunal. Ello permite que el prestamista siga tratando de cobrar la deuda del prestatario, incautando otros activos, embargando salarios, etc. Mora No hacer los pagos de un préstamo tal como se acordó. Es posible que los prestatarios morosos tengan que hacer frente a cargos por mora, la ejecución hipotecaria y sentencias de deficiencia. Puntos de Descuento Un cargo que el prestamista puede aceptar por adelantado para reducir la tasa de interés de un préstamo. Por ejemplo, por cada “punto” que usted paga por adelantado (1% del saldo del préstamo), el prestamista puede reducir 1% la tasa de interés. Si usted solicita un préstamo de $500,000 con un interés de 5%, el pago de un “punto” como un cargo ($5,000) puede reducir su tasa de interés a 4%. Pago Inicial La parte del precio de compra pagada por el prestatario, no el prestamista. Si un prestatario compra una vivienda de $250,000 con un préstamo hipotecario de $225,000, el comprador debe hacer un pago inicial de $25,000 para cubrir la diferencia.
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Términos Hipotecarios
Inspección de Vivienda Una evaluación profesional de la estructura y los principales sistemas de la vivienda durante el período de contingencia de inspección del contrato de compra. Si el comprador no está satisfecho con el resultado de la inspección, puede salir del contrato sin penalización, siempre y cuando lo haga antes del vencimiento de la contingencia de inspección. Por lo general, una inspección incluye una inspección visual del techo, cimientos, sistema eléctrico, plomería, interior, exterior y otros sistemas importantes. Seguro de Vivienda Seguro contra la pérdida o daño de la estructura y los contenidos de una vivienda debido a riesgos, incendio, humo, robo o vandalismo. Por lo general no cubre daños por inundaciones ni terremotos. Bienes raíces comprados para fines de inversión (alquiler, arreglar y vender, etc.), no para fines de ocupación por parte del propietario. Propiedad de Inversión Jumbo Un préstamo con un saldo demasiado grande para cumplir con los requisitos de seguro de Fannie Mae o Freddie Mac. Por lo general se utiliza para comprar viviendas caras de alta gama. Por lo general requiere una evaluación estricta y un pago inicial importante. Un gravamen legal sobre el título de una propiedad, por lo general registrado en papel y presentado ante la entidad gubernamental aplicable, tal como el Secretario del Condado. El propietario de un gravamen sobre la propiedad tiene derecho a tomar posesión de la misma mediante una ejecución hipotecaria judicial si el propietario de la propiedad no cumple con ciertas obligaciones. Una hipoteca crea un gravamen que el prestamista puede utilizar para someter la propiedad a ejecución hipotecaria si el prestatario incumple con el préstamo. Otras entidades que pueden colocar un gravamen en una propiedad incluyen asociaciones de propietarios, contratistas y evaluadores de impuestos a la propiedad. Gravamen
Aplazamiento de Pagos Un acuerdo con el prestamista para que el prestatario deje de hacer pagos temporalmente y que postergue dichos pagos al final del plazo del préstamo. Ejecución Hipotecaria El proceso judicial mediante el cual un prestamista toma posesión del título del activo inmobiliario como colateral de un préstamo hipotecario que incumplió el prestatario. Si los prestatarios siguen en la propiedad cuando tiene lugar la ejecución hipotecaria, es posible que los mismos y sus bienes sean retirados por la fuerza de la vivienda por las fuerzas de seguridad.
Empresas Patrocinadas por El Gobierno (GSE)
Una organización semigubernamental creada para mejorar el flujo de crédito (tal como préstamos hipotecarios) a sectores económicos específicos.
Seguro Contra Riesgos Seguro contra el daño de la estructura de la vivienda debido a riesgos naturales. Por lo general no cubre inundaciones ni terremotos y no cubre los bienes personales dentro de la vivienda. Línea de Crédito Garantizada con El Patrimonio Neto en La Vivienda (HELOC) Un tipo de préstamo para vivienda en el que el prestamista otorga una línea de crédito rotativa, tal como una tarjeta de crédito, garantizada con el patrimonio neto del propietario en la vivienda. El propietario puede pedir prestado contra la línea de crédito, hasta el límite de crédito, a voluntad. El prestatario no tiene que mantener un saldo en la HELOC, pero deberá pagar intereses según la APR del préstamo si mantiene un saldo. Compárelo con un préstamo hipotecario, que comienza como un préstamo por una suma total y se paga en cuotas regulares.
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Términos Hipotecarios
Relación Préstamo-Valor (LTV) El porcentaje que surge de dividir un préstamo hipotecario de una propiedad por el valor total de la propiedad. Si una propiedad tiene un valor de $400,000 y tiene un préstamo de $300,000, la misma tiene una relación LTV de 75%. Por lo general, los prestamistas tienen una relación LTV máxima según la cual otorgarán préstamos. El porcentaje de la relación depende del programa de préstamos que elije el prestatario. Vencimiento Un préstamo que llegó a su “vencimiento” llegó al final del plazo del préstamo. Si es con amortización total, el saldo debe ser de $0 al vencimiento. Si se trata de un “préstamo con pago global”, es posible que exista un saldo que se deba pagar como un pago de suma total al vencimiento. Ingresos Brutos Mensuales Los ingresos mensuales de un prestatario, sin tomar en cuenta los impuestos ni gastos. En otras palabras, los ingresos brutos mensuales de un empleado es la cifra en la parte superior del talón de pago mensual, no los ingresos netos concretos después de las retenciones de impuestos. Hipoteca Un préstamo garantizado por bienes raíces, con una propiedad específica como colateral. Una hipoteca está formada por dos documentos de importancia crítica: la escritura de fideicomiso, que establece la propiedad de la propiedad con un gravamen para el prestamista, y el pagaré, o el contrato del préstamo. Seguro Hipotecario El seguro que protege al prestamista de un incumplimiento hipotético futuro del prestatario. Pago Hipotecario El pago mensual que debe realizarse para pagar el préstamo hipotecario y mantenerlo al día sin incurrir en sanciones por incumplimiento.
Patrimonio Neto Negativo Una situación que tiene lugar cuando un prestatario tiene un saldo hipotecario superior al valor actual de la propiedad. Si un prestatario tiene un préstamo de $300,000 pero el valor de la vivienda es de solo $250,000, el patrimonio neto del propietario es de -$50,000, o $50,000 de patrimonio neto negativo. Pagaré El pagaré es uno de los dos instrumentos de importancia crítica que forman una hipoteca (el otro es la “escritura de fideicomiso”). El pagaré establece los términos del préstamo, lo que incluye la tasa de interés, el saldo del préstamo, el plazo del préstamo y los términos de pago. Cargo por Emisión Un cargo que el prestamista puede cobrar por sus servicios para crear el préstamo. A menudo se expresa como “puntos”, y cada punto es 1% del saldo del préstamo. PITIA El acrónimo de capital, interés, impuestos, seguro y cargos de la asociación de propietarios. Se refiere a los cuatro pagos principales obligatorios de la vivienda. El cálculo del “pago de vivienda” final debe incluir los cuatro conceptos. Es posible que el prestamista exija que el prestatario haga pagos adicionales y que conserve los fondos adicionales en un depósito en garantía para cubrir los impuestos a la propiedad, el seguro y los cargos de la asociación de propietarios (si corresponde). Puntos Cada punto es 1% del saldo del préstamo. En el caso de un préstamo de $200,000, un punto sería $2,000. El prestamista puede cobrar puntos como un cargo por emisión, u ofrecer la oportunidad de pagar “puntos de descuento” como un cargo para reducir la tasa de interés del préstamo. Aprobación Previa Un proceso mediante el cual el prestamista aprueba oficialmente a un prestatario para que tome prestado cierto monto. El proceso de solicitud es más extenso, y exige mayor documentación y, por lo tanto, tiene mayor importancia que la “calificación previa”.
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Términos Hipotecarios
Agente Inmobiliario Un profesional de bienes raíces que actúa como corredor en una transacción inmobiliaria, desempeñándose como un intermediario entre el comprador y el vendedor. Por lo general, un agente es contratado por y es leal a una de las partes de la transacción, y tanto el comprador como el vendedor pueden estar representados por un agente inmobiliario. Recalcular/Reamortizar Un recálculo de hipoteca tiene lugar cuando el prestatario hace un pago de suma total importante de capital. El prestamista luego reamortizará la hipoteca — recalculará el nuevo pago mínimo basado en el nuevo saldo reducido para llevar a $0 el saldo al final del préstamo. Luego el prestamista puede restablecer el pago hipotecario mínimo a una cantidad menor que amortizará totalmente el préstamo después del recálculo. Refinanciar Obtener una hipoteca o HELOC sobre una propiedad que ya es propiedad del prestatario, en lugar de obtener un préstamo para la compra de una nueva vivienda. Puede tratarse de una segunda hipoteca, puede cancelar y reemplazar la primera hipoteca, o puede obtenerse si el prestatario no tiene ninguna hipoteca y es el propietario libre de deudas y obligaciones de la propiedad. Plan de Pagos El plan contractual para que el prestatario pague el préstamo. Si el préstamo es con amortización total, el plan de pago llevará el saldo del préstamo a $0 al vencimiento. En el caso de un préstamo con pago global, es posible que el plan de pago deje un saldo impago al vencimiento, lo que exige un pago global en ese momento. Segunda Hipoteca Un prestatario puede obtener más de una hipoteca sobre una propiedad. En el caso de una segunda hipoteca, se considera que el gravamen está subordinado a la primera hipoteca, lo que significa que el primer prestamista tiene el derecho de realizar una ejecución hipotecaria en el caso de incumplimiento antes que el segundo prestamista. Ello hace que las segundas hipotecas sean mucho más riesgosas para el prestamista. Por lo tanto, por lo general las segundas hipotecas tienen tasas de interés más elevadas y exigen una verificación estricta del prestatario.
Calificación previa Una estimación informal de cuánto dinero puede pedir prestado un prestatario. Los prestamistas no exigen una gran cantidad de documentación ni verificaciones para emitir una calificación previa, de manera que no es vinculante y no tiene gran importancia. Capital El saldo que todavía se debe del préstamo. En un préstamo con tasa fija, cada pago de hipoteca incluye un pago de capital. Si el préstamo es con amortización total, se paga el capital para que llegue a $0 al final del plazo del préstamo. Si queda pendiente un saldo de capital al final del plazo del préstamo, puede ser necesario un “pago global” del capital restante en ese momento. Hipotecas de Etiqueta Privada Una hipoteca de etiqueta privada es una hipoteca que no está asegurada por uno de los garantes hipotecarios gubernamentales comunes, tales como Fannie Mae, Freddie Mac, la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), el Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos (VA, por sus siglas en inglés), el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés), o una entidad patrocinada por el gobierno. Seguro Hipotecario Privado (PMI) Desde la Gran Recesión de 2008, los prestatarios que hacen un pago inicial de menos del 20% tienen la obligación de obtener un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) corriendo con los gastos. Impuestos a la propiedad Los impuestos evaluados por el condado por el privilegio de ser el propietario de una propiedad que se deben pagar todos los años. Por lo general, los impuestos a la propiedad son evaluados como un porcentaje del valor de la propiedad en base a una tasación que realiza el tasador del condado. Si el propietario no paga los impuestos de su propiedad, el condado puede imponer un gravamen en la misma y eventualmente someterla a una ejecución hipotecaria. Dicho gravamen tiene prioridad sobre toda hipoteca, lo que significa que el condado tiene derecho a realizar una ejecución hipotecaria en primer lugar y dejar al prestamista sin colateral. Es el motivo por el que muchos prestamistas exigen que el prestatario deposite fondos en una cuenta de depósito en garantía para cubrir los impuestos a la propiedad.
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Términos Hipotecarios
Fideicomiso Una relación en la cual alguien tiene el título de una propiedad con la obligación de mantener dicha propiedad para beneficio de otra persona. “Bajo el Agua” La situación de deber más sobre una propiedad que el valor real de la misma. Evaluación de Solicitud de Préstamo El proceso de verificar la elegibilidad de un prestatario para pedir prestado dinero (su crédito, ingresos, activos, etc.) y verificar el estado de la propiedad para justificar su uso como colateral para el préstamo. Saldo Principal Impago (UPB) El monto de capital que quedó sin pagar en una hipoteca. El monto de capital que quedó sin pagar en una hipoteca. Préstamo del USDA Un préstamo asegurado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos para la compra de una vivienda suburbana o rural. Puede calificar para ser sin pago inicial (100% de relación préstamo-valor (LVT)). Un préstamo asegurado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos para la compra de una vivienda suburbana o rural. Puede calificar para ser sin pago inicial (100% de relación préstamo-valor (LVT)). Préstamo de Veteranos Un préstamo asegurado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos para miembros actuales y anteriores de las Fuerzas Armadas y sus familias. Puede calificar para ser sin pago inicial (100% de relación préstamo-valor (LVT)).
Concesiones del Vendedor Los costos de cierre que el vendedor acuerda pagar.
Costos de Liquidación Otra manera de referirnos a los costos de cierre, los cargos necesarios para cerrar una transacción inmobiliaria. Venta Corta Vender una propiedad por menos que el saldo debido. Un prestamista puede aceptar menos del saldo debido como cancelación del préstamo si el vendedor se encuentra “bajo el agua” y no puede vender la propiedad por el saldo restante total. Plazo La duración del préstamo. Al final del plazo, el préstamo llega a su vencimiento. En el caso de una hipoteca de 30 años, el plazo es de 30 años. Un préstamo con amortización total tendrá un saldo de $0 al final del plazo. Título Certificado de propiedad, tal como se registra en una escritura. Seguro de Título Seguro de indemnización que protege al comprador y al prestamista de pérdidas financieras que pueden surgir por defectos en el título. Los defectos en el título pueden impedir la transferencia de la propiedad, aun después de la transferencia del dinero.
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