Pete Castellon, Jr. Broker® - TU GUÍA PASO A PASO PARA COMPRAR UNA CASA

TU GUÍA PASO A PASO PARA COMPRAR UNA CASA

Pete Castellon, Jr ellon, Jr. Broker®

Tabla de contenido

Cómo ayudan los agentes inmobiliarios a los compradores de viviendas

Ser dueño comparado con alquilar

Necesidades y deseos de los compradores

Historias inmobiliarias de terror de las que aprender

Buscar el hogar adecuado

Comprar una casa: Lo que se debe y no se debe hacer en la negociación 52

Qué saber sobre las Inspecciones de Viviendas 60

La búsqueda de un préstamo hipotecario

Programas para compradores de vivienda

10. El proceso de cierre

11. Organizar tu mudanza

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¿Cuál es realment ealmente el valor de tu alor de tu casa? Para solicitar una copia de mi informe gratuito sobre el valor de las viviendas para determinar lo que realmente vale tu casa Comunicate a través de: www.BravoRealtyCo.com llamar me al (805) 910-8603 o enviar un correo electrónico a bravosellsre@gmail.com Todo esto es 100% gratis y sin compromiso. Después de comunicarte conmigo, recibirás mi informe gratuito con información que te ayudará a determinar el valor de tu casa. Recomiendo que lo imprimas y te des una vuelta para ver las casas que identifiqué como comparables a la tuya. Ve cómo se compara tu hogar. Esto te ayudará a tener una idea aún más precisa del valor de tu casa. Un tasador cobraría entre $ 300 y $ 500, pero te proporcionaré uno sin costo alguno. Si deseas mi opinión profesional y gratuita sobre el valor de tu casa, te ayudaré con gusto. Puede ser por teléfono o podemos encontrarnos en persona. ¡Espero poder ayudarte!

Atentamente,

Pete Castellon DRE# 01790520 Bravosellsre@gmail.com (805) 910 - 8603

Acerca de Pete Castellon, Jr ellon, Jr. Con mas de 18 años de experiencia dedicada en los mercados inmobiliarios del Condado de Ventura, Los Ángeles y el Condado de Kern, soy tu guía confiable para navegar por el panorama de propiedades del sur de California. A lo largo de mi trayectoria, he colocado de manera constante las necesidades de mis clientes en primer plano, asegurando que tus objetivos inmobiliarios sean siempre mi máxima prioridad. La comunicación efectiva es la piedra angular del éxito en las transacciones inmobiliarias. Como comunicador habilidoso, escucho activamente tus requisitos, proporciono información clara y me aseguro de que estés bien informado en cada paso del camino. Puedes contar conmigo para ser receptivo, atento y disponible para abordar tus preguntas e inquietudes. Mi compromiso se extiende más allá de las horas de oficina estándar. Me enorgullece ofrecer un servicio las 24 horas, los 7 días de la semana, para adaptarme a tu apretada agenda. Ya sea que necesites ayuda por las noches, los fines de semana o durante las vacaciones, estoy aquí para brindarte la orientación que necesitas cuando mejor te convenga. En cada interacción, puedes esperar nada menos que el máximo profesionalismo y transparencia. Mi objetivo es empoderarte con la información que necesitas para tomar decisiones informadas sobre tu viaje en bienes raíces. Ya sea que compres o vendas, seas un comprador primerizo o un inversionista experimentado, proporciono el mismo nivel de servicio dedicado adaptado a tu situación única. Mis servicios abarcan un amplio espectro, incluyendo propiedades residenciales, asistencia a compradores primerizos en la navegación del proceso, ayudar a los inversionistas a

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encontrar oportunidades rentables, ofrecer experiencia en transacciones relacionadas con fideicomisos y guiar a los clientes a través de asuntos inmobiliarios en el contexto de un divorcio. Como afiliado al programa de recompensas Home for Heroes, me siento honrado de apoyar a nuestros héroes de la comunidad: bomberos, agentes de la ley, personal militar, profesionales de la salud y maestros. Este programa brinda beneficios exclusivos a aquellos que sirven desinteresadamente a nuestras comunidades, y estoy orgulloso de ser parte de él. Celebrando mi herencia hispana y latina, comprendo la importancia de la diversidad y la sensibilidad cultural en los bienes raíces. Abordo cada relación con el cliente con un corazón abierto y una apreciación por los antecedentes únicos que contribuyen a nuestra comunidad vibrante. Tu viaje en bienes raíces es una experiencia de vida significativa, y estoy aquí para guiarte con una dedicación inquebrantable, experiencia e integridad. Si estás listo para embarcar juntos en este emocionante viaje, contáctame hoy mismo y hagamos realidad tus sueños en bienes raíces.

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CAPÍTULO 1 Cómo ayudan los agent yudan los agentes inmobiliarios a los compradores de viviendas Voy a hablar con claridad desde un principio y te diré ¡orgullosamente! que soy agente de bienes raíces. ¡Es un placer conocerte! No estoy tratando de venderte nada, pero me complace estar a tu servicio. De hecho, en general, los agentes inmobiliarios de los compradores reciben su pago de la comisión del agente que publica el inmueble. Por lo tanto, no pretendo cobrarte nada. En cambio, quiero brindarte los beneficios de la experiencia y los consejos que he ido coleccionando a lo largo de mi carrera al vender casas y realizar transacciones de bienes raíces, tanto para vendedores como para compradores. Si quieres que te ayude a encontrar una casa, podemos hablar. Llámame si me necesitas. La tecnología ha cambiado la forma en que se buscan y compran viviendas en la actualidad. En esta era de la información, la mayoría de los compradores conocen por primera vez la casa que finalmente compran por Internet, a través de Zillow, Trulia, Yahoo! Homes, Realtor.com, Redfin o uno de los otros cientos de sitios web de bienes raíces. Entonces eso significa que verdaderamente no hace falta un agente inmobiliario del comprador, ¿verdad? La razón para usar un agente de bienes raíces es encontrar una casa y mostrar las casas que hay a la venta, ¿no es así?

Si un comprador puede encontrar y visitar una casa en la web por

su cuenta, ¿para qué involucrar a alguien más?

POR QUÉ LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS NECESITAN UN AGENTE INMOBILIARIO

Ah, no tan rápido, amigo/a. Las razones para usar un agente inmobiliario son hoy tan válidas como ayer. La facilidad de las transacciones en línea y la proliferación de servicios para ayudar a los compradores a manejar sus propias transacciones inmobiliarias surgieron recientemente, durante la última década. Esto ha hecho que los compradores se pregunten si ya no es necesario recurrir a un agente inmobiliario o si es un gasto que se puede evitar. Si bien hacer el trabajo tú mismo puede ahorrarte dinero al comprar una casa Propietario vende (FSBO en inglés) y el vendedor acepta reducir el precio en un 3% (la mitad de lo que recibiría un agente que publica inmuebles), para muchos, comprar una vivienda por su cuenta, a largo plazo, podría resultar más caro que pagar la comisión de un agente de bienes raíces. Además, un comprador generalmente no paga directamente comisión alguna a un agente por la compra de una casa. En la mayoría de las ventas de viviendas, hay un agente que publica (el agente contratado por el vendedor para vender la propiedad) y un agente de ventas (el agente que presenta al comprador final en la transacción). El agente de ventas a veces se denomina agente del comprador porque a menudo trabaja a nombre de un determinado comprador, y es más fácil que explicar que el agente deventas noesel agente que publica el inmueble , sino en realidad el agente del comprador . Hay algunos agentes inmobiliarios que se promocionan como agentes del comprador, agentes exclusivos del comprador o representantes del comprador. Estos agentes inmobiliarios han optado por hacer que su negocio sea encontrar viviendas para posibles compradores y manejar las negociaciones y

transacciones relacionadas con la compra. Estos agentes quieren resaltar las razones por las que un comprador no debe acudir directamente al agente que publica los inmuebles cuando compra una propiedad. Un comprador que va directamente al agente que publica los inmuebles y permite que ese agente administre ambos lados de la transacción está tratando con un agente que tiene responsabilidades en conflicto. Su trabajo es conseguir un buen precio para el vendedor y es posible que no represente tan celosamente los intereses del comprador. Aquellos que se promocionan como agentes del comprador indican que solo están trabajando para el comprador en una transacción de bienes raíces. La comisión del agente del comprador la paga el vendedor, con raras excepciones. El vendedor les paga directamente o configuran la transacción para que el vendedor proporcione un crédito al comprador por el monto de la comisión del inmueble; luego, el comprador paga la comisión. Una máxima en el sector inmobiliario es: No importa cómo se configure, el comprador siempre se lleva la casa y el vendedor se lleva el 94% del precio de compra.

MÁS ACCESO AL MERCADO INMOBILIARIO

Un agente inmobiliario tendrá mejor acceso al mercado y un conocimiento especial de las condiciones locales. El agente es un enlace de tiempo completo entre vendedores y compradores. Un agente tendrá acceso inmediato a otras propiedades publicadas por otros agentes. Los agentes de compradores y vendedores saben cómo armar un negocio de bienes raíces. Un agente de bienes raíces rastreará las casas que cumplan con tus criterios, se pondrá en contacto con los agentes de los vendedores y asegurará citas para ver las casas. Por su cuenta, los

compradores tienen más dificultades con estas cosas. Y aun más, cuando un comprador se muda debido a una reubicación o una oportunidad de empleo y no contrata a un agente del comprador para manejar el asunto.

NEGOCIAR POR TU CUENT R TU CUENTA ES MÁS DIFÍCIL

Un agente de bienes raíces mantendrá la transacción de manera distante, de modo tal que las personalidades y las emociones no se vean involucradas. Las negociaciones de precios requieren una habilidad especial y comprensión de la psicología de la oferta y la contraoferta. Los agentes mantienen las transacciones desapasionadas y racionales. Por ejemplo, a un comprador (a ti) te puede gustar una casa pero parecerte que sus paredes con paneles de madera son desagradables, su alfombrado tiene pelusas y su cocina naranja es chillona. Cuando trabajas con un agente, puedes expresar tus opiniones sobre las habilidades de decoración del propietario actual y quejarte de cuánto costará actualizar la casa sin insultar al propietario. Tu agente se lo traducirá al vendedor: que a ti te gusta mucho la propiedad, pero puedes ver que tendrás que gastar una cierta cantidad en costos de decoración y, por lo tanto, puedes ofrecer mucho menos.

Y SI HABLAMOS CONTRACTUALMENTE... ALMENTE...

Hay muchos contratos y documentos relacionados con la compra de una casa. La pila tiene más de una pulgada de grosor. A menos que seas un abogado de bienes raíces o un agente de títulos, estos documentos te serán ajenos. Sin embargo, requieren ser completados de manera detallada y precisa. Comprar una propiedad no es necesariamente una transacción de "llenar los espacios en blanco". Un error, digamos en el título de propiedad, podría perseguir al comprador mucho tiempo después de la

compra. Esta misma situación ocurrió. Se puso a la venta una propiedad que se encontraba en un lote doble. El vecino lo compró con la idea de aprovechar un poco del segundo lote para ampliar su propio jardín. Más tarde, el vendedor volvió a poner la casa en el mercado y la vendió. Meses después, a través de una notificación de impuesto predial, se supo que, al preparar nuevas escrituras para las propiedades, el área de patio expandida estaba correctamente a nombre del vecino; sin embargo, la casa había sido transferida al comprador de la vivienda. El nuevo propietario ahora era dueño de ambas casas, y el vecino era únicamente dueño de su entrada y patio expandidos. Por fortuna, eran buenos vecinos y resolvieron el asunto con solo algunas firmas. Un agente de bienes raíces se ocupa regularmente de estos contratos, condiciones y situaciones inesperadas y está familiarizado con qué condiciones deben usarse, cuándo pueden eliminarse de manera segura y cómo usar el contrato para protegerte.

NO SIEMPRE AHORRARÁS DINERO

El objetivo de no usar un agente inmobiliario sería ahorrar dinero, ¿verdad? De lo contrario, ¿¿por qué alguien rechazaría asistencia profesional para encontrar un hogar?? Sin embargo, es poco probable que tanto el comprador como el vendedor obtengan los beneficios de no pagar comisiones a los agentes inmobiliarios. Funciona así: un propietario que vende por su cuenta (FSBO) fijará el precio de la casa en función de los precios de venta de otras propiedades comparables en el área. Muchas de estas propiedades se venderán con la ayuda de un agente; por lo tanto, el vendedor se beneficia al quedarse con el

porcentaje del precio de venta de la vivienda que, de otro modo, se le pagaría al agente inmobiliario (generalmente el 6%). Los compradores que buscan comprar una casa que vende el propietario sin un agente pueden creer que pueden ahorrar dinero en la casa al no tener un agente involucrado, por lo que miran únicamente las casas FSBO. Pueden esperar que haya un ahorro de dinero y hacer una oferta en consecuencia. A menos que el comprador y el vendedor acuerden dividir los ahorros, no pueden ambos ahorrar la comisión, y eso es si el precio de cotización no se redujo ya en cerca del monto de la comisión para hacerlo más atractivo para el mercado. A continuación, presentamos una breve lista de las ventajas que el uso de un agente inmobiliario puede aportar a tu experiencia de compra:

• Educación y experiencia • Un amortiguador entre tú y el vendedor. • Conocimiento del vecindario • Orientación de precios

• Información sobre las condiciones del mercado • Habilidades de negociación y confidencialidad. • Capacidad de manejar el papeleo. Capacidad de manejar las preguntas finales. • Relaciones para futuros negocios Es extremadamente importante conocer los pormenores de los agentes de bienes raíces antes de traer uno para que te ayude en la búsqueda de una vivienda, solo para que sepas qué esperar y qué se esperará de ti.

QUIÉN ES UN AGENTE INMOBILIARIO

En pocas palabras, un agente de bienes raíces es alguien con 7

licencia para publicar y vender bienes raíces, incluidas casas, propiedades multifamiliares, edificios comerciales e industriales. Un Realtor®, sin embargo, es algo diferente. Un Realtor® es miembro de la Asociación Nacional de Realtors®. Mientras que un agente es siempre un agente de bienes raíces, un agente de bienes raíces no siempre es un Realtor®. As mentioned, real estate agents who work on behalf of the best interests of the buyer are commonly called buyer’s agents .. All listing agents represent the seller, but other agents who don’t have buyer-agency agreements with prospective buyers — even though they may show homes to those buyers — are working on behalf of the seller and must obtain the best price they can for the seller. In contrast, buyer’s agents work on commission, which is contracted in the listing agreement. When a buyer’s agent brings the buyer, the listing agent must split the contracted commission with the buyer’s agent. Como se mencionó anteriormente, los agentes inmobiliarios que trabajan en nombre de los mejores intereses del comprador comúnmente se denominan agentes del comprador. Todos los agentes que publican inmuebles representan al vendedor, pero otros agentes que no tienen acuerdos directos con los posibles compradores, pese a que pueden mostrar casas a esos compradores, están trabajando para el vendedor y deben obtener el mejor precio posible para el vendedor. Por el contrario, los agentes del comprador trabajan a comisión, que se contrata dentro del contrato de publicación. Cuando el agente de un comprador trae al comprador, el agente que publica el inmueble debe dividir la comisión contratada con el agente del comprador.

CÓMO ELEGIR EL MEJOR

AGENTE PARA TUS NECES A TUS NECESIDADES

Es posible que sientas inclinación por elegir al primer agente de bienes raíces que se te acerque, pero eso es algo que debes evitar. Como ocurre con cualquier profesional, hay diferentes grados de profesionalismo, dedicación y experiencia. El impacto sorpresa simplemente desaparecerá. Reúnete con los posibles agentes del comprador en sus oficinas. Un buen agente del comprador querrá saber si un operador financiero te aprobó previamente para un préstamo, de qué tipo y los términos del préstamo que estás obteniendo. Deben dedicarte el tiempo suficiente para descubrir qué estás buscando en una casa. Deben escuchar además de hablar y hacer preguntas. Mira si el agente toma notas. Si el agente no aborda el tema, pídele una explicación de su comprensión de las relaciones y obligaciones de la agencia contigo. La ley exige que los agentes expliquen si trabajarán para el comprador o el vendedor siempre que tengan un contacto importante con un cliente o un cliente potencial. Si el agente no te ofrece un contrato de agencia del comprador, ese agente representa al vendedor, no a ti. Si el agente no puede explicarte los conceptos contractuales, pasa al siguiente agente. Asegúrate de que el agente te muestre todas las publicaciones o propiedades en el mercado que cumplen con tus requisitos, y no solo las publicaciones que ellos manejan internamente. Los agentes del comprador tienen el deber legal de anteponer las necesidades del comprador a las suyas. Incluso cuando un agente recibiría un pago mayor por vender una publicación interna, debe informarte sobre otras publicaciones disponibles adecuadas y llevarte a ver prospectos viables. Un buen agente del comprador te brindará una educación sobre la compra de viviendas. El agente que publica inmuebles señalará

todas las características de una vivienda; un buen agente del comprador señalará las fallas o resaltará cuándo pueden pasarse por alto. Los agentes de compradores competentes ayudan a sus compradores a pensar con claridad a medida que se desarrolla el proceso de compra de una vivienda. Por ejemplo, si una casa es una buena compra, el agente del comprador podría sugerir mirar más allá del baño y la cocina anticuados y mirar el espacio sobre el garaje que será el estudio de arte perfecto que deseas. Del mismo modo, una casa linda con todas las comodidades pero con cableado de perillas y tubos o un techo de 40 años podría no valer el precio de venta. De acuerdo con la Home Guide de San Francisco Chronicle, si decides comprar con la intención de construir una adición, el agente debe aconsejarte que verifiques las exigencias de la zona antes de hacer una oferta. Acepta firmar un contrato de agencia del comprador después de reunirse con un agente. Algunas personas firman un acuerdo de agencia después de asistir a una exhibición que ofrece el agente. Trabajar con el agente de un vendedor es un error, según un artículo de Amy Fontinelle de la Investopedia de Forbes. Cualquier información que reveles se convertirá en un apalancamiento que el vendedor puede utilizar en una negociación de compra. El agente del comprador tiene la obligación legal de mantener tu confidencialidad, revelarte hechos materiales y mantenerse leal a ti. Estos son deberes fiduciarios.

BUSCA LAS CREDENCIALES APROPIADAS

No confiarías en un médico que no tuviera las credenciales y licencias adecuadas. No confíes en un agente de bienes raíces que no presente las suyas o que no las tenga en absoluto. Es fácil encontrar agentes de bienes raíces que puedan aceptar el trabajo, pero vale la pena buscar agentes con credenciales especiales,

aquellos que han dado un paso más para tomar clases adicionales en ciertas especialidades de ventas de bienes raíces. Aquí hay algunas credenciales dentro del sector inmobiliario que debe buscar: • Representante del comprador acreditado (ABR): Completó educación adicional durante la representación de los compradores en sus transacciones. • Especialista Residencial Certificado (CRS): o (CRS):Completó capacitación adicional durante el manejo de bienes raíces residenciales, tales como casas y apartamentos. • Especialista en bienes raíces para personas mayores (SRES): capacitación completa con el propósito de ayudar a vendedores y compradores de 50 años o más. Del mismo modo, si eliges usar un agente de bienes raíces que también sea miembro de la Asociación Nacional de REALTORS®, será una bonificación. Sin embargo, asegúrate de que tengan credenciales que sean relevantes para tus necesidades.

LICENCIAS DE INVES E INVESTIGACIÓN

Tu estado tendrá un tablero de licencias para todos los Realtors® y agentes activos, al que puedes acceder fácilmente. También podrás ver su información de contacto, acciones disciplinarias, quejas o cualquier otra información que necesites para que influya en tu decisión, especialmente porque la mayor parte de la información ahora se publica en línea.

HAZLE HACER LA PRUEBA DEL QUÉ MÁS

Un buen agente sabrá acerca de todas las demás propiedades que estén a la venta en el área. Además, un buen agente siempre hace su investigación sobre los eventos en el mercado actual y las 11

casas que están disponibles para ponerse a la venta. En resumen, quieres un agente que sea experto en el mercado actual y alguien que siempre esté al tanto de todo.

INVESTIGA SU ACTIVIDAD EMPRESARI RESARIAL

Saber acerca de qué presencia tiene un agente de bienes raíces en el mercado es la mejor manera de averiguarlo. Idealmente, querrás un agente que se especialice en uno o dos mercados inmobiliarios y que comprenda qué tipos de viviendas y servicios están disponibles dentro de tu rango de precios. Puedes conseguir esta información preguntándole a ellos o preguntando a la autoridad estatal de licencias si no te resulta cómodo preguntarle directamente al agente. Estrás mejor con un agente que participe activamente en un área y rango de precios, por ejemplo, propiedades residenciales en el rango de $200,000 a $250,000 o $400,000 y rango superior.

DECIDIRTE A USAR UN AGENTE DEL COMPRADOR

Por lo tanto, todo está listo para que des el paso y busques un lugar al que llamar hogar. Para aprovecharlo al máximo, usa un agente del comprador para evitar una avalancha de papeleo, estampidas de compradores que compiten por la misma propiedad y otros desafíos. La compra de una vivienda puede ser emocionante y estimulante, pero también compleja y estresante, por lo que tener un profesional a tu lado puede marcar una enorme diferencia. Como hemos comentado, probablemente hayas oído hablar de los agentes del comprador, los agentes del vendedor, los agentes que publican inmuebles, etc. Tú eres un comprador, entonces, ¿qué es un agente del comprador? Fieles a su nombre, los agentes del comprador ayudan a los compradores de viviendas en cada paso del camino; también pueden ahorrarte tiempo y dinero en

el camino para llegar a ser propietario/a de una vivienda. Cuando encuentres el adecuado para ti, estos agentes inmobiliarios trabajarán día y noche para garantizar que se cumplan todas tus necesidades y requisitos a la hora de encontrar la casa adecuada para ti.

QUÉ HACEN POR TI LOS AGENTES DEL COMPRADOR

Tu agente del comprador tendrá un vasto conocimiento del mercado inmobiliario actual para el área, que incluirá los servicios y condiciones del vecindario, la ley, problemas de zonificación, tendencias de precios, negociaciones, impuestos, financiamiento y seguros. Una vez que te reúnas con el agente del comprador, generalmente te ayudará a determinar tus necesidades y deseos en relación a encontrar una casa y un vecindario. El agente te enseñará cuánto puedes pagar, te ayudará a establecer un presupuesto, te brindará información sobre las condiciones actuales del mercado y te explicará qué debes esperar cuando buscas una casa para comprar. Durante el período de la compra, te reunirás con tu agente para realizar recorridos por las casas que podrían interesarte. Te dará información sobre los planos de planta, los puntos pertinentes de la casa para la venta y la tasa general de delincuencia de ese vecindario. También te dará un resumen de las actividades locales, restaurantes, centros comerciales y escuelas cercanas. Tu agente tiene la responsabilidad de garantizar que las inspecciones de las viviendas estén completas, así como las divulgaciones de añadidos que correspondan.

También estará a cargo de garantizar que la coordinación y la

finalización se realicen a través del inspector de techos, los abogados, quienes otorgan el préstamo y todos los demás profesionales involucrados en la compra de la casa. Si es necesario hacer tratos sobre el precio, no tendrás que negociar tú mismo a. Tu agente del comprador lo hará por ti, junto con la firma de los documentos finales de cierre. Deberá estar presente siempre que haya documentos que revisar y firmar.

AGENCIA DUAL: LO BÁSICO

Una relación de agencia dual ocurre cuando un comprador está representado por una firma de corretaje que controla la publicación. Cuando un agente representa tanto al vendedor como al comprador dentro de la misma transacción, la situación se conoce como agencia dual. En varios estados, esto es ilegal debido a los conflictos de intereses que pueden surgir con respecto al corredor. Todos los agentes tienen la misma responsabilidad, que consiste en informar a sus clientes de todos los riesgos potenciales que pudieran surgir por conflictos de interés. Legalmente, los agentes no pueden trabajar en ambos lados de ninguna transacción sin el consentimiento de los clientes. Si estás vendiendo tu casa y no quieres que tu agente trabaje también para el comprador de tu casa, tienes derecho a establecerlo en el acuerdo de publicación. Esto también es válido para los compradores. Un comprador puede salirse de un acuerdo con un agente si está interesado en comprar una casa que su agente está publicando. Cuando hay presente una agencia dual, existen claras ventajas para el vendedor.

• Ya existe confianza con el agente de publicación, por lo

que se estableció la representación del comprador. • El agente te trajo al comprador porque sabe que quieres vender, incluso si tu propiedad aún no salió al mercado. • El agente que publica tu propiedad ya habrá cubierto e investigado el mercado de tu vecindario para obtener consultas de los compradores, lo que significa que tu agente trabajará desde todos los lados del negocio para vender tu casa más rápido y con más incentivos. • Tu agente trabaja junto con compradores corporativos de reubicación que necesitan encontrar rápido una casa y se asegurarán de que sea tu casa la que se compre. También existen desventajas para el vendedor cuando se trata con una agencia dual, y son: • El agente del vendedor no puede asesorarle tan a fondo cuando debe actuar como agente dual porque se requiere una facilitación imparcial. • El agente que publica la propiedad del vendedor no puede negociar el mejor o el precio más alto para para este y al mismo tiempo negociar los mejores y más bajos términos para el comprador. • Ganar toda la comisión, si surge la oportunidad, puede tentar al agente a forzar un trato que de otra manera no aceptaría. • El agente que publicó la propiedad podría inhibir todo acceso a dicha publicación a compradores con sus propios agentes. Para evitar sorpresas o errores en una venta de agencia dual, siempre asegúrate de haber aclarado los detalles importantes con tu agente con anticipación. Puedes hacerlo mediante un acuerdo

de agencia de comprador exclusivo o con un acuerdo de publicación.

CÓMO SE PAGA A LOS AGENTES INMOBILIARIOS

El perfil de compradores y vendedores de viviendas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios® 2017 afirma que aproximadamente el 8% de los propietarios optaron por poner sus casas a la venta en 2017 sin usar un agente de bienes raíces o un Realtor®. Un puñado de transacciones de Propietario vende (FSBO en inglés) trataban con vendedores y compradores que se conocían previamente o estaban directamente relacionados; El 87% de los compradores eligieron trabajar con un agente de bienes raíces o Realtor®, del lado del comprador. Los agentes de bienes raíces y Realtors®, a diferencia de los profesionales en otras categorías diferentes, que facturan por tarifas por hora o ganan un salario, reciben un pago mediante una transacción (comisión) al final de cada venta. Por ejemplo, si un agente ha trabajado con un vendedor o un comprador durante meses, no se le paga por el tiempo que invirtió si no se realiza una transacción durante ese período. Los agentes reciben una comisión una vez que la transacción llega a la etapa de liquidación (se cierra) en función del precio de venta de la vivienda. En ese momento, se gana la comisión. La comisión en sí se negocia, en la mayoría de los casos, entre el vendedor y el agente. Por lo general, un agente obtendrá una comisión del 6% del precio de venta, pero algunos agentes de publicación tienen descuentos en las comisiones para los vendedores con los que trabajan.

Básicamente, el agente de publicación y el agente del comprador dividirán la comisión. Eso puede traer algunos problemas. Por ejemplo, es posible que a veces la división no se negocie de manera uniforme. Un vendedor podría haber acordado pagar una comisión del 5,5% y en ese caso, al dividirla, el agente del comprador recibiría el 2,5%, mientras que el agente de publicación recibiría el 3% de la comisión. Aunque algunos agentes son socios de la inmobiliaria, o agentes de inmuebles en general, todos los pagos de comisiones deben pasar a la inmobiliaria administradora de las transacciones donde trabaja el agente. A partir de ahí, la comisión se divide entre la inmobiliaria y el agente, de acuerdo con el acuerdo que se haya realizado. La división variará; a veces, los agentes más nuevos ganarán una pequeña parte de la comisión en comparación con los agentes experimentados o exitosos que generalmente venden propiedades o casas más caras.

LLEGÓ EL MOMENTO DE PAGAR LA COMISIÓN

El vendedor paga la comisión total en el período de liquidación. La tarifa se toma del producto de la venta de la casa o la propiedad. Sin embargo, son los compradores quienes pagan la comisión porque literalmente están pagando para comprar la casa, mientras que los vendedores consideran la comisión del agente durante el proceso de determinación del precio de la propiedad. A partir de ahí, la comisión se divide durante el proceso de liquidación entre la inmobiliaria del agente del comprador y la inmobiliaria del agente de publicación. Posteriormente, los agentes que realizaron la venta de la propiedad inmobiliaria reciben el pago por parte de sus inmobiliarias.

CAPÍTULO 2 Ser dueño comparado con alquilar ado con alquilar Ser propietario de la casa donde vives podría ser una de las cualidades definitorias del “Sueño Americano”: el conjunto de ideales que incluye la oportunidad de prosperidad y éxito y una movilidad social ascendente para la familia y los niños, lograda a través del trabajo arduo. Sin duda, la propiedad de una vivienda está arraigada como una de las representaciones más sólidas de esa visión: el 66% de los estadounidenses son propietarios de su propia casa y hay más que tienen la esperanza de serlo o desearían serlo. Algo acerca de ser dueño de tu propia vivienda toca una fibra sensible de los estadounidenses. La seguridad financiera, la permanencia, el estatus y el orgullo son valores que muchos de nosotros buscamos. El estilo de vida juega un papel importante en la decisión de ser dueño o alquilar. La compra de una vivienda suele estar impulsada por la formación de un hogar, tal como casarse y formar una familia. Menos del 40% de las personas menores de 35 años son dueños de su vivienda, el 60% de las personas mayores de 35 años lo son y más del 80% de las personas de 65 años o más son dueños de su vivienda. Curiosamente, para la generación millennial, ¿cuál es la razón principal para comprar una casa? Tener un perro. La tasa de propiedad de vivienda en los EE.UU. ha fluctuado entre el 62% y el 70% desde la década de 1950. La mayoría de los jóvenes que comienzan su vida independiente alquilan un departamento, lo que maximiza la flexibilidad del estilo de vida y minimiza los elevados costos iniciales que se asocian con 18

la compra de una vivienda. A medida que construyen carreras, ahorran dinero y forman una familia, muchos optan por comprar una casa, al reconocer que ser propietario de una casa, en lugar de vivir en un piso de alquiler, es más apropiado para las crecientes necesidades de su familia. En el otro extremo del espectro de edades encontramos a los propietarios que se acercan a la jubilación y que quizás desear vender sus casas, reducirse, evitar el mantenimiento y otras obligaciones y volver a alquilar.

¿QUÉ ES MEJOR?

¿Es mejor alquilar o comprar una vivienda? La mayoría de los adultos se preguntan esto en algún momento de sus vidas mientras fijan sus metas y planifican para los años venideros. Antes de responder la pregunta, aquí hay algunas cosas que debes preguntarte. Ser dueño/a y alquilar cada uno tiene sus ventajas, pero lo que sea mejor para ti depende de tus circunstancias. ¿Cuál será la duración de tu estadía en ese hogar? Cada mercado es diferente, pero es posible predecir si el tiempo que planeas pasar en la casa justifica su compra. En términos generales, se necesitan de cuatro a siete años para cubrir los gastos de una casa (es decir, donde ha habido suficiente valorización para pagar el costo de la transacción y el costo de propiedad). Si está pensando en comprar una casa y venderla en dos años, es muy poco probable que comprar sea más barato que alquilar. ¿Piensa o necesita su casa como una inversión en su plan de jubilación? Los estadounidenses están acostumbrados a que sus hogares sean un depósito de riqueza para liquidar en el momento de la jubilación cuando reducen su estilo de vida. En 2015, Gallup informó que por segundo año consecutivo, más estadounidenses mencionaron bienes raíces que acciones, oro, cuentas de ahorro/ CDs o bonos como la mejor inversión a largo plazo. Los

inmuebles lideran, con el 31% de los estadounidenses eligiéndolos, seguido de acciones/fondos mutuos con un 25%. Sin embargo, una nota de advertencia: aunque los precios de las viviendas han recuperado la caída del mercado anterior a 2006 y continúan subiendo, el valor de su vivienda puede tanto caer como subir. ¿Estás preparado financieramente? Ser propietario de una propiedad es un compromiso financiero que requiere planificar cómo el ser dueño/a de una casa encaja en el rumbo de tu vida. Pregúntate cuál es tu presupuesto y si comprar o alquilar requeriría que estires tus finanzas. Haz todos los números. Un error frecuente de los compradores de vivienda por primera vez es comparar el alquiler de un mes con el pago de la hipoteca de un mes. Mucha gente no considera todos los números. Hay muchas tasas adicionales que es necesario incluir para hacer una comparación justa: interés principal, impuestos a la propiedad, seguro de propiedad, tasas de la asociación de propietarios (HOA) y mantenimiento continuo. ¿Estás preparado para el pago inicial? Este es el pago de la suma global que marca tu patrimonio neto en la propiedad (cuánto de la propiedad realmente posees). El pago inicial varía; El preferido es el 20% y obtiene las mejores tasas. Hay algunos préstamos que permiten un pago inicial tan bajo como el 3%. A veces, los familiares ayudan con el pago inicial. Si tienes la opción, toma un obsequio en vez de un préstamo porque los prestamistas agregarán la deuda del préstamo a otras obligaciones mensuales y posibles pagos hipotecarios para determinar tu relación deuda- ingresos, que generalmente no puede superar el 43% para calificar para un préstamo hipotecario. ¿Puedes pagar la hipoteca mensual y sus componentes? Por lo general, una hipoteca incluye el capital y los intereses del préstamo (ambos amortizados durante la vigencia del préstamo) más el seguro del propietario y los impuestos sobre la propiedad

(prorrateados). Estos elementos pueden afectar el pago mensual del préstamo en varios cientos de dólares. ¿Estás preparado emocionalmente? ¿Puedes manejar el estrés? Un factor importante a considerar al comprar una casa es el estrés. La escala de estrés de Holmes y Rahe, un estudio de estrés histórico, clasifica muchos eventos que acompañan a la compra de una casa entre las 43 circunstancias más estresantes de la vida. Cuatro eventos están específicamente relacionados con el hogar: cambio en el estado financiero (No. 16), gran hipoteca o préstamo (No. 20), cambio en las condiciones de vida (No. 28) y cambio de residencia (No. 32). Si alguien ha hecho recientemente otros cambios en la vida, como casarse (No. 7), cambiar de carrera (No. 18) o tener un hijo (No. 14), sería prudente posponer la compra de una casa. La sobrecarga de estrés puede provocar pagos atrasados, lo que puede resultar en la destrucción del crédito o incluso en la pérdida de la vivienda. Es mejor alquilar si su vida está en un momento de cambios y después comprar cuando tus niveles de estrés sean más bajos. ¿Estás listo para comprometerte? ¿Estás listo para tomar muchas decisiones, desde elegir un agente de bienes raíces hasta elegir colores de pintura? ¿Tienes la suficiente confianza para elegir un vecindario donde crees que los valores de las viviendas continuarán subiendo y que satisfará tus necesidades (es decir, proximidad a las escuelas, tiendas, recreación, etc.)? ¿Estás listo para dedicar el tiempo y la atención al mantenimiento de una casa (es decir, rastrillar hojas, cortar césped, mantenimiento y reparación de electrodomésticos, etc.)? Cuidar tu mayor inversión puede ser gratificante, pero solo si estás listo.

VENTAJAS DE COMPRAR TU CASA

Control sobre los gastos de la vivienda. Al seleccionar una hipoteca de tasa fija a 15, 20, 25 o 30 años, el propietario tiene la seguridad de que los costos de la vivienda no aumentarán

durante el período y, de hecho, se eliminarán al final del plazo (sujeto a refinanciamiento). Construyes capital. Parte de cada pago hipotecario mensual se destina a los intereses del préstamo. Otras porciones pueden ir al seguro de vivienda y a los impuestos del condado. El resto paga lo principal del préstamo. Cada dólar invertido en el capital de tu préstamo representa un dólar de capital: la propiedad real de la vivienda. Además, la propiedad debería revalorizarse cada año, lo que aumentará aún más el capital (lo que podría venderse la casa frente a lo que se adeuda). Si bien, hay que descontar a veces ciertos períodos intermitentes, tales como el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2006, los precios de las viviendas en los EE.UU. aumentan a nivel nacional a una tasa promedio anual de entre el 3% y el 5%. Sin embargo, recuerda que el valor de la vivienda en diferentes áreas metropolitanas puede aumentar a tasas marcadamente diferentes al promedio nacional. Las mejoras aumentan el valor de tu casa. Un propietario también puede aumentar el valor de una vivienda a través de mejoras en la misma y hacer que su casa sea más cómoda y agradable al mismo tiempo que aumenta su relación préstamo- valor (LTV). Por ejemplo, agregar un baño o terminar un sótano aumenta sustancialmente la funcionalidad y el atractivo de la propiedad, al tiempo que aumenta potencialmente su valor. Ventajas fiscales de ser propietario de tu vivienda. Existen importantes beneficios fiscales asociados con la compra de una casa, tanto en el momento de la compra como durante el tiempo que seas propietario de la misma: • Exención de vivienda familiar. Muchos estados eximen a las casas ocupadas por sus propietarios (fincas) de una parte del monto del impuesto a la propiedad que normalmente caería sobre ella. Por ejemplo, Luisiana

exime los primeros $ 75,000 del valor de una vivienda de las evaluaciones de impuestos a la propiedad, por lo que una casa de $ 200,000 en Nueva Orleans se grava como si valiera $ 125,000. • Deducciones de impuestos federales. Cuando estés buscando comprar una casa, es importante entender qué se puede deducir en tu declaración de impuestos y qué no. Los impuestos sobre la propiedad y los intereses que se pagan sobre tu hipoteca se pueden deducir si detallas tus impuestos federales sobre la renta, lo que puede reducir tu carga impositiva sobre la renta. Muchos compradores de vivienda, desafortunadamente, pasan por alto el efecto de los intereses hipotecarios en sus pagos de impuestos federales sobre la renta. El interés hipotecario puede ser una poderosa herramienta de planificación financiera. Calcula la cantidad de deducciones de intereses hipotecarios para las que eres elegible e inclúyelas en tu planificación financiera anual. Después, asegúrate de verificar el Formulario 1098 del Servicio de Impuestos Internos (IRS), que recibirás de tu prestamista a fin de año. Este formulario muestra la cantidad de intereses hipotecarios que pagaste. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA, por sus siglas en inglés) se aplica de 2018 a 2025 y limita la deducción agregada de los impuestos estatales y locales a la propiedad inmobiliaria; impuestos estatales y locales sobre la propiedad personal; impuestos estatales, locales y extranjeros sobre la renta, las ganancias de guerra y el exceso de ganancias; e impuestos generales sobre las ventas (si se eligen) para cualquier año fiscal, hasta $ 10,000 ($ 5,000 para casados que declaran por separado).

Este límite no se aplica si esos impuestos se pagan o devengan en el ejercicio de un comercio o negocio, o en una actividad dedicada a la producción de ingresos. En otras palabras, si solo vives en tu casa, nada más puedes reclamar hasta $ 10,000 en deducciones de impuestos sobre tu propiedad, pero si de alguna manera obtienes ingresos directamente de tu hogar, es posible que no corresponda que se te aplique dicho límite. Las tasas hipotecarias actuales son relativamente bajas. Las tasas de interés varían a lo largo de los años. Hace varios años, las tasas de interés eran más altas y era más caro conseguir una hipoteca. Como estos costos se redujeron ahora es más fácil y no tan costoso tener una casa. Derechos de propiedad y li d y libertad creativa. Tus opciones de decoración y mejoras para el hogar son solo eso: tuyas, siempre que no infrinjan los códigos de construcción o violen las reglas de la asociación de propietarios. Puedes pintar las paredes de cualquier manera, agregar accesorios, actualizar o terminar tu sótano o construir un patio o terraza. Cambiar tu entorno para que se adapte a tus caprichos es un aspecto liberador de la propiedad de una vivienda. Sentido de pertenencia a la comunidad. Los propietarios tienden a permanecer en las casas por más tiempo que los inquilinos y es más probable que echen raíces. Pueden unirse a una asociación de vecinos, ser voluntarios en un centro comunitario cercano, unirse a un grupo escolar o alinearse con un distrito de mejoramiento empresarial. Es posible que los inquilinos no hagan ninguna de esas cosas, especialmente si saben que su contrato de arrendamiento vence en un año y podrían mudarse. Hay una sensación agradable e intangible que se asocia con ser dueño/a de tu propia casa: una sensación de libertad e independencia. La casa en la que vives te pertenece y puedes 24

hacer lo que s con ella. No tienes miedo de que aumenten los alquileres o perder el contrato de arrendamiento. Eres libre de realizar mejoras y cambios. Además, ser dueño/a de tu casa les da a tus hijos la garantía de asistir a las escuelas de la zona de manera más permanente; nunca tienes que preocuparte por un aviso del propietario para desalojar la casa o el apartamento que alquilas por una variedad de razones sobre las cuales no tienes control.

VENTAJAS DE ALQUILAR

Parece una lista más corta, pero la ventaja de un hombre es la contra de otro, y no hay duda que existen algunas ventajas en alquilar para considerar como factor en tu toma de decisión acerca de si comprar o alquilar. No tienes responsabilidad por el mantenimiento. Es cierto que esta es una ventaja importante. Al alquilar, tú no eres responsable de los costos de reparación o mantenimiento de la vivienda. Si un inodoro se desborda, una tubería estalla o un electrodoméstico deja de funcionar, no tienes que llamar a una persona que cobra mucho para repararlo, simplemente llama al propietario o al encargado. Quienes alquilan condominios, casas adosadas o apartamentos tampoco tienen la obligación de cuidar el césped y los terrenos. Reubicarse es más fácil. Al alquilar, reubicarse por razones de trabajo es más fácil. Aunque una mudanza repentina puede requerir que rompas tu contrato de arrendamiento, puedes compensar parcialmente el costo al subarrendar tu apartamento o hablar con el propietario. Por otro lado, vender una vivienda requiere tiempo y esfuerzo. Si tienes un plazo breve para vender tu casa, puedes verte obligado a aceptar un precio más bajo y perder parte de tu inversión. Sin exposición en el mercado inmobiliario. Los valores de las viviendas fluctúan y pueden disminuir con el tiempo. Si alquilas,

ese no es tu problema. Si eres un/a propietario/a que intenta vender, sí lo es.

DESVENTAJAS DE SER PROPIETARIO/A

Mantenimiento. La mayor ventaja de quien alquila podría ser simplemente la mayor desventaja de quien es propietario/a. Si bien el seguro puede estar disponible para protegerte contra los gastos de una gran catástrofe, los artículos de mantenimiento habituales son responsabilidad de quienes son propietarios/as. El mantenimiento y la reparación pueden ser tan simples como volver a pintar los zócalos y también pueden ser tan extensos y costosos como reemplazar un sistema de HVAC o una tubería de alcantarillado. El gasto variará de un año a otro; sin embargo, puedes esperar pagar aproximadamente el 1% del valor de tu casa anualmente para estos gastos. Si vives en una casa de $ 200,000 durante 10 años, eso equivale a $ 20,000 durante el período, y quizás más si debes reemplazar un artículo mecánico costoso y de larga duración, como por ejemplo un horno. Ten en cuenta las tareas habituales del propietario de cuidado del césped, remoción de nieve, limpieza de canalones y otras necesidades regulares de mantenimiento del hogar. Costos iniciales y de cierre. Comprar una casa conlleva numerosos costos iniciales. Algunos se pagan de tu bolsillo después que el vendedor acepta tu oferta de compra, mientras que otros se pagan al cierre. Estos incluyen dinero en garantía, pago inicial (por lo general, desde un 3,5% para préstamos de la FHA [Administración Federal de Vivienda] hasta más del 20% del precio de compra), tasación de la vivienda, inspección de la vivienda, impuestos a la propiedad y seguro de propietario/a del primer año. Pérdida de flexibilidad de reubicación. Es mucho más fácil romper un contrato de arrendamiento y mudarse fuera de la ciudad que arreglar la venta de una residencia. Vender la casa

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