Ane Bertol / Gerardo Fontes - "Maximiza tu Inversión Inmobiliaria

"Maximiza tu Inversión Inmobiliaria

Ane Bertol / Ger ol / Gerardo Fontes

Table Of Contents

Introducción

¿Pensando En Invertir?

Financiamiento De Sus Inversiones

Casas Para Invertir

Una Guía Práctica Para La Venta Al Por Mayor (Wholesaling)

Beneficios Y Riesgos De La Venta Al Por Mayor 44

Una Guía Para Voltear (Flipping) Casas (Comprar-reparar-vender)

Ganar Dinero En Casas A Reparar-revender

ROI (Retorno Sobre La Inversión)

10. Protéjase De Los Fracasos

11. Una Guía Para Invertir En Alquileres

12. Administración De Propiedades 101

13. Cómo Vender O Alquilar Sus Inversiones Por La Mayor Cantidad De Dinero

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14. Por Qué La Puesta En Escena Hace Toda La Diferencia

132

15. Por Qué Es Importante Curb Appeal

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16. Por Qué No Es Rentable Invertir Solo

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17. Cómo Los Agentes Ayudan A Los Inversionistas

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Empreender é para você? Este livro chegou às suas mãos por diferentes motivos, ACREDITE EM MIM ALGO POSITIVO VAI TE DEIXAR!! — A sorte é sua. Cabe a você quebrar os paradigmas e crenças que paralisam. O importante é começar!!! VOU PERDER TEMPO LEND ER TEMPO LENDO, POIS MUITAS DESSAS COISAS EU J S EU JÁ SEI, INTUI, IMAGINEI OU ME DISSE!! MINHA REALIDADE É TÃO DIFERENTE!!! EU POSSO IFERENTE!!! EU POSSO MUDÁ-LO!! INDEPENDENTEMENTE D ENTEMENTE DA GEOGRAFIA, SEMPRE HAVERÁ UMA CHANCE DE FALHAR E UMA CHANCE DE SER BEM-SUCEDIDO!! SE EU NÃO TENTAR, EU ESCOLHI O FRACASSO. CONHEÇO MUITA GENTE QUE SAIU COM AS MESAS NA CABEÇA EM BUSCA DE MUDANÇAS!! VOU TER QUE USAR CAPACETE SE OUTROS CONSEGUIRAM, TAMBÉM PODE!!

É HORA DE DIVERSIFICAR!! CAR!!

QUERO GARANTIR UM FUTURO!!

PRECISO TER CERTEZA DE QUE SEI 100% POR ONDE COMEÇAR OS ANOS PASSAM E TAMBÉM AS ZONAS DE CONFORTO, PRECISO AVANÇAR COMO O MUNDO FAZ!! DE QUEM BUSCO CONSELHOS DOS HONESTOS BEM- SUCEDIDOS, DOS MENOS BEM-SUCEDIDOS HONESTOS!!

VOU OUVIR VOCÊS DOIS PARA TOMAR MINHAS PRÓPRIAS DECISÕES!!

TER FORTUNA E SUCESSO TR UCESSO TRAZ MUITOS PROBLEMAS E DORES DE CABEÇA!! EÇA!! VOU TOMAR ALGUNS COMPRIMIDOS DE VITAMINA PARA SER MAIS FORTE SE EU ESTIVER BEM INFORMADO, MINHAS CHANCES DE REALIZAR EXCELENTES O CELENTES OPORTUNIDADES E SER BEM- SUCEDIDO AUMENTARÃO!! CONHEÇO PESSOAS QUE QUEREM INVES UEREM INVESTIR OU VENDER!! SE EU PERGUNTAR EU SEI AS FÓRMULAS MÁGICAS EXISTEM, MAS NA IMAGINAÇÃO DE MUITOS!! CONSTRUO REALIDADES COM MEU TR M MEU TRABALHO E DETERMINAÇÃO TODOS OS MEUS PROJETOS EU COMEÇO COM CAUTELA, E FIRME!! A, E FIRME!! EM TODOS OS PAÍSES HÁ PESSOAS INTERESSAD S INTERESSADAS EM INVESTIR NO MEU PAÍS!! SEI QUE POSSO GERAR MAIS REND AR MAIS RENDA NA MINHA LOCALIDADE TEM GENTE INTERESSAD E TEM GENTE INTERESSADA EM INVESTIR NOS EUA!! EU POSSO GERAR RENDA INDICANDO INVES O INVESTIDORES E CLIENTES DE FÉRI E FÉRIAS!!

O NEGÓCIO IMOBILIÁRIO É MUITO AMPLO E COM MUITAS OPÇÕES!! É UM MOMENTO DIFÍCIL PARA INVES A INVESTIR!! HÁ UMA CRISE, MELHOR ESPERAR O MOMENTO CERTO!! SEMPRE HÁ OPORTUNIDADES, TOMAREI DECISÕES INFORMADAS (VEJ S (VEJA O GRÁFICO)

AS MUDANÇAS ASSUSTAM A MUIT AM A MUITOS!! SEI QUE A CRIPTOMOEDA ESTÁ SENDO ACEITA EM MUIT A EM MUITAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

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Quem somos? Ane Bertol / Gerardo Fontes Meu marido e eu acumulamos anos de estudo e experiência como profissionais e empreendedores, sempre encontrando maneiras de aprender e superar dificuldades, não importa onde tenhamos empreendido e as circunstâncias que nos acompanham. Quando nos aventuramos pela primeira vez no setor imobiliário, anos atrás, o fizemos com a ideia de ser parte ativa na realização do "sonho, o anehlo" de alguém ou de uma família para ter sua própria casa e poder construir um futuro melhor, incluindo, é claro, o de nós como família. Moldamos o desejo de ajudar honestamente muitos vendedores e compradores de casas, como você, para evitar as dores de cabeça muitas vezes associadas às negociações de imóveis e, assim, mitigar a falta de profissionalismo de muitos agentes imobiliários e pessoas que se aproveitam dos outros. Em nossos anos de experiência, ajudamos a aliviar esse estresse, consolidando inúmeras negociações de compra e venda para clientes de diferentes nacionalidades e culturas; acumulando conhecimento para otimizar essas transações de fechamento no menor tempo possível. Com o passar dos anos e diante de tantas contradições e falta de ética profissional, decidimos criar nossa própria Corretora de Imóveis ( Magic World Team ), a fim de poder transmitir nossa experiência, ajudar outros agentes de vendas com desejos de excelência e consolidar nossos objetivos de fazer a diferença no mundo imobiliário, dando a magia de "Pixie Dust" para muito mais clientes, amigos e colaboradores. Dessa forma e a pedido de muitos dos nossos investidores, expandimos para o negócio de gestão de casas de férias ( Magic World 4U ), que se tornou um novo desafio positivo a superar, otimizar o rendimento dos nossos investidores e levar os seus investimentos a outro nível, ix

diferente dos métodos habituais de empresas como a Airbnb, entre outros. Quando falamos com nossos clientes sobre $$$$ de renda que seus investimentos irão gerar, fazemos isso tendo 100% de certeza das informações que lidamos e com conhecimento dos fatos. Decidimos compartilhar toda a nossa experiência em apresentações de divulgação com potenciais clientes, e se este for o caso, você é o sortudo de estar tendo a oportunidade de ler este nosso humilde e maravilhoso livro. Queremos ajudá-lo a ter a melhor experiência de investimento imobiliário possível. Isso significa que queremos 1. Obtenha as informações necessárias sobre como maximizar seu dinheiro em "Seu Investimento" ou "Sua Venda",

2. Faça um bom negócio no menor tempo possível, e

3. Evite as dores de cabeça associadas ao processo de investimento imobiliário.

Por favor, pense neste livro como nosso presente para você.

Ele contém conselhos de especialistas sobre o processo de investimento imobiliário para ajudá-lo a alcançar seus objetivos imobiliários finais, incluindo estratégias secretas para negociar casas de forma eficiente, técnicas de marketing empregadas pelos principais agentes, dicas sobre como trabalhar no mercado de investimento imobiliário e como tomar decisões inteligentes que minimizam os riscos, e muito, muito mais!! Se, depois de lê-lo, você gostaria de nos contratar para ajudá-lo ou simplesmente compartilhar ideias, teremos prazer em nos reunir com você para elaborar um plano de ação personalizado para que você possa vender, comprar e negociar sua casa nos

Estados Unidos, sendo mais específico na Flórida.

A hora de investir de forma inteligente é quando você decide!! Eduque-se bem de forma positiva, ouça o barulho dos fatalistas, mas acima de tudo ouça o seu EGO POS eu EGO POSITIVO!!!, mais adiante falarei sobre isso. A razão da existência da Magic World Team, nossa empresa mãe de investimentos, é prestar um serviço de qualidade que vai além das nossas expectativas e para a administração de investimentos de férias (Magic World 4U), para superar o tratamento que cada um de nós espera receber em nossas casas: Super Conforto, Descanso Sem Preocupações e a um Preço Justo; pela qualidade recebida!! Boa leitura e l ura e lembre-se que as barreiras para alcançar nossos sonhos são impostas por nós mesmos!

Ane Bertol / Gerardo Fontes Magic World Team / Magic World 4U

Correo electrónico: adm@magicworl4u.com

Teléfono : +1 407-8611797 / 5775607

Testimonios para Ane Bertol / Ger ol / Gerardo Fontes Anexamos uma lista de pessoas a quem aconselhamos e ajudamos a comprar e/ou vender propriedades no estado da Flórida, EUA, e o que elas dizem sobre nossos serviços. (Essas avaliações foram colocadas no anonimato para proteger a identidade dos clientes)

Venda #1 (Argentina)

Nos dois anos de experiência trabalhando com outros agentes, recebemos apenas uma oferta, o que foi um pouco duvidoso por causa do valor e dos termos da negociação. Decidimos suspender tudo e entrar em contato com Ane Bertol. Ele imediatamente montou um plano para nós e, de repente, as coisas começaram a se mover. Começamos a receber ofertas e conseguimos vender a casa. Ficamos muito satisfeitos com o resultado. Tínhamos descoberto qual deveria ser o nosso resultado final e estávamos muito entusiasmados por ter superado as nossas expectativas. Nós nos consideramos investidores estrangeiros, pois moramos de fora do país, especificamente da Argentina. Como um negócio, costumávamos alugar nossas propriedades, incluindo esta casa por anos usando os serviços de outros agentes. Quando os agentes anteriores, que depois entendíamos gostar do trabalho fácil e rápido, não conseguiam vender a casa e alguns dos inquilinos começaram a ficar em atraso nos pagamentos, começámos a ter dificuldades durante um ano para fazer pagamentos de hipotecas e cobrir outros compromissos, a esta situação tivemos de acrescentar as nossas limitações para viajar.

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Com muita honestidade dizemos-lhe que, se você quer que sua casa venda rapidamente a um ótimo preço e esteja bem informado durante o processo, você precisa falar com Ane Bertol. Ela tem muitas ideias ótimas sobre como vender casas rapidamente, ela conhece muito bem o mercado. Ela não hesita em colocar as ideias em prática e é muito proativa.

Comprador #2 (Texas)

Perdoe-me por ter demorado tanto para escrever esta carta para você e sua empresa. Tenho certeza que você entende que mudar de casa e de um negócio é uma tarefa muito difícil e estressante. A razão desta carta é compartilhar com vocês minha experiência e a de minha esposa com seu agente, Ane Bertol. Alguns anos atrás, minha esposa e eu decidimos perseguir nosso sonho de nos mudarmos de Houston para Orlando para estar mais perto de nossos filhos e aproveitar as belas praias. Sacamos 5 hectares de terra em 2019 e sentimos depois que era hora de fazer nossa mudança. Para se manter informado sobre os eventos locais, assinamos o jornal local e outros meios digitais. Começamos a ligar para agentes da área, que se promoviam como especialistas em jornais e na internet, para saber os imóveis que tinham à venda, enquanto ponderavam a ideia de vender nosso terreno e comprar algo já construído. Os corretores de imóveis com quem conversamos entenderam nossa situação e foram informados com antecedência que não faríamos nada por pelo menos 6 meses. Alguns deles nos mostraram seu descontentamento com nosso cronograma, alegando que as boas oportunidades de vendas estavam naquele momento. Outros pediram antecipadamente uma carta de pré- aprovação do banco ou um comprovante de financiamento para comprar, incluindo uma carta de exclusividade.

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Os agentes imobiliários nos enviavam por e-mail as informações que solicitamos, mas essa foi a última que ouvimos deles, pelo menos até vermos alguns dos artigos de Ane no Facebook e começarmos a segui-la. Eu podia dizer que Ane era jovem e empreendedora a partir de nossas conversas telefônicas. Depois, fez o impensável... Depois de nos enviar as informações por e- mail, ela nos ligou por telefone e nos enviou um aplicativo de sua empresa para que do conforto de sua casa pudéssemos ver as opções que mais gostamos e quando ela gostasse, ela receberia imediatamente uma notificação. Devo admitir que ficamos muito impressionados com Ane Bertol não apenas por seus telefonemas, mas ela nunca nos apressou e parecia entender que levaria algum tempo até comprarmos algo. Com o passar do tempo, e dada a nossa espera, ela não ligava com muita frequência, mas sempre mantinha contato com mensagens, a seguimos nas redes sociais e ela compartilhou conosco seus serviços e projetos. Cerca de 3 meses depois, decidimos que era hora de visitar Ane e conferir alguns imóveis. Ela se aproximou de várias propriedades para vê-las, compartilhou uma nova versão do aplicativo de sua empresa e começamos os passeios em um domingo, ficamos impressionados que ela estava sempre disponível para nos ajudar. Depois de passar a tarde com Ane e seu parceiro Gerardo, ele nos fez entender que o melhor para nós era construir em nossa terra. Ane nos ajudou do início ao fim a conseguir várias construtoras, selecionar a melhor e fechar um negócio. Agora veio a parte doce!. Como estávamos mudando nossa casa para Orlando, agora precisávamos de um lugar para o nosso negócio. Bem, adivinha quem estava lá para nós?

Por causa de pequenas coisas simples, como telefonemas de

acompanhamento, paciência e entusiasmo para ajudar seus clientes, Ane recebeu comissões por nossa casa de US $ 165.000 e nossa nova localização, compramos um pequeno prédio para nossa livraria cristã por US $ 425.000. Ane não foi a primeira agente com quem conversamos, mas foi a última e nossa melhor referência para nossos amigos e clientes. Ficamos totalmente impressionados com o profissionalismo, experiência e gentileza demonstrados a nós por uma mulher tão jovem com um sotaque lindo. Ane será nossa agente enquanto precisarmos dela, e isso não acontece com frequência nesta indústria. Trouxemos mais amigos nossos que estão tentando investir nesse grande estado e também estão gerando renda com suas casas de veraneio administradas pela equipe da Ane e do Gerardo (Magic World 4U).

Vendedor #3 (Florida)

Sou um investidor imobiliário na Flórida. Trabalho com Ane há vários anos. Posso dizer que Ane é o verdadeiro negócio, e eu tive boas experiências com ela. Eu comprei e vendi muitas casas e pensei que sabia como fazê-lo, eu tenho minha licença imobiliária da Flórida para obter mais dos meus investimentos em cada transação. Ele tinha uma boa história fazendo negócios. O problema era que o mercado tinha mudado e havia certas casas que simplesmente não podíamos vender. Especificamente, ele tinha duas casas nas "boonies" (não localizadas perto da cidade ou área comercial). Eu os tinha no mercado há 8 meses sem resultados satisfatórios. Eu os valorizei a um preço abaixo do mercado e, apesar disso, não recebi muitas visitas e nenhuma boa oferta. Nada aconteceu

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com nossas estratégias. Ane me procurou por vários meses depois que meu corretor de hipotecas (banco) a recomendou para meus investimentos em Orlando. Finalmente, depois de um pouco de estresse com essas duas vendas, decidi dar uma chance à Ane. Ela visitou as propriedades me dando conselhos inteligentes que eu nunca imaginei; Ane e seu marido Gerardo me ajudaram a montar tudo, inclusive as negociações. Tuvimos 20 presentaciones muy rápidamente y muchas ofertas para mis dos propiedades incluyendo una tercera en Champions Gate. Terminamos vendiendo las dos casas a un precio mejor que el que yo y otros agentes habíamos intentado sin éxito. No creo que hubiéramos vendido la casa a buen precio y más rápido sin la ayuda de Ane. Ane y su compañía consiguieron ofertas de clientes y también me dieron una excelente capacitación sobre cómo configurar una propiedad de inversión de reventa. Después de hacer negocios con Ane, firmé el acuerdo de administración de propiedades con su compañía, para mis casas de vacaciones en Orlando, y todavía estoy ganando dinero.

Vendedor #3 (Florida)

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duas casas nas "boonies" (não localizadas perto da cidade ou área comercial). Eu os tinha no mercado há 8 meses sem resultados satisfatórios. Eu os valorizei a um preço abaixo do mercado e, apesar disso, não recebi muitas visitas e nenhuma boa oferta. Nada aconteceu com nossas estratégias. Ane me procurou por vários meses depois que meu corretor de hipotecas (banco) a recomendou para meus investimentos em Orlando. Finalmente, depois de um pouco de estresse com essas duas vendas, decidi dar uma chance à Ane. Ela visitou as propriedades me dando conselhos inteligentes que eu nunca imaginei; Ane e seu marido Gerardo me ajudaram a montar tudo, inclusive as negociações.

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CHAPTER 1 Introducción

¿Alguna vez has visto uno de esos programas de televisión de inversión en casas o propiedades para generar ingresos? Parece que solo remodelan lo que necesita actualizarse, luego la venden o alquilan, y rápidamente generan ganancias. Claro, siempre hay gastos inesperados, pero según el programa, al final parece que siempre les funciona muy bien. Exactamente, es esa parte de la inversión inmobiliaria lo que atrae a la gente. ¿Quién no querría con poco de trabajo, hacer que un lugar se vea más atractivo y poder venderlo o rentarlo con ganancias de miles (o decenas de miles) de dólares extra para su bolsillo? Supongo que tú, ya que estás leyendo este libro, y no te culpo ni un poco, porque el mercado inmobiliario a nivel mundial es uno de los negocios mas lucrativos, generador de riquezas y estabilidad . Aquí no encontraras formulas magicas, al contrario te mostraremos la realidad del mercado inmobiliario de inversion en los Estados Unidos y siendo mas especificos nuestras experiencias en el estado de la Florida. El problema es que suceden muchas mas cosas en la inversión inmobiliaria de lo que la televisión puede mostrarle en 30-60 minutos de contenido muy editado. Eso no significa que no haya potencial para ganar dinero de esta manera, definitivamente lo hay. Es solo que hay mucho que necesitas saber para que esto suceda. Me encanta el negocio de bienes raíces y la idea de este libro es ayudar a alguien exactamente como usted: trabajador, inteligente, realista y listo para cambiar su situación financiera, y su vida, a través de la inversión inmobiliaria.

En las siguientes páginas, aprenderá cómo comenzar en la inversión inmobiliaria, incluidos los tipos de propiedades en las que invertir y cómo financiar sus compras. (Nota: Si ya eres un inversor, te sugiero que leas esta sección de todos modos, en caso de que haya estrategias que aún no hayas probado que podrían mejorar tu capacidad para ganar más dinero). También le enseñaré los diferentes tipos de inversión inmobiliaria, que incluye recursos y consejos para tener éxito en cada ámbito, el ROI real (retorno de la inversión) para proyectos de vivienda (es decir, cómo gastar su dinero de la manera correcta), técnicas de marketing que lo harán destacar a usted y a sus propiedades, cómo construir su equipo de inversión, y los beneficios de trabajar con un agente experto. Si necesitas más información sobre inversión en Casas de Vacaciones, envíame un correo electrónico: investment@magicworldrealty.com.

CHAPTER 2 ¿Pensando en invertir?

Antes de comenzar, quiero señalar que esta sección está más orientada a las personas que están interesadas en convertirse en un inversionista inmobiliario, pero quieren saber más. Si ya ha comenzado por este camino, teóricamente podrías omitir esta sección; sin embargo, si hojea las páginas de esta sección a medida que avanza a la siguiente, es posible que encuentre información nueva. Tal vez aprendas algunas estrategias que aún no has probado, o que ni siquiera conocías. Tal vez solo encuentres la validación de que está en el camino correcto, o un recordatorio de por qué se decidió a invertir en activos inmobiliarios. Lo que estoy diciendo es que hay mucha información interesante aquí, y no está de más darle al menos un vistazo rápido. Compartiré con usted información sobre el mundo real, la veracidad de la información es importante para todos, en especial para el área inmobiliaria. En cuanto a aquellos de ustedes que buscan ingresar al juego de la inversión en bienes raíces, mi objetivo aquí es brindarle toda la información que necesita para poder decidir si la inversión en bienes raíces es adecuada para usted, y luego quiero enseñarle cómo participar en el juego lucrativo de las inversiones inmobiliarias. ¡Así que comencemos!

LAS ESTADÍSTICAS

Según un artículo del 2019 de Investopedia.com, los rendimientos promedio de la inversión inmobiliaria comercial a

lo largo de 20 años son de alrededor del 9,5%. Las inversiones diversificadas y residenciales promedian alrededor del 10,6%. El ROI (retorno sobre la inversión) de mis clientes en casas de vacaciones en Orlando es de alrededor del 9% al año (www.magicworldrealty.com). Ambos retornos son más altos que el índice S&P 500, que tiene un rendimiento anual promedio de alrededor del 8,6% en los últimos 20 años. Por cierto, todas estas cifras incluyen el estallido del precio de la vivienda en la recesión de 2008, durante la cual la inversión inmobiliaria todavía tuvo un mejor desempeño que el mercado de la vivienda en su conjunto. En las condiciones actuales del mercado estos rendimientos pueden variar, pero según los históricos las tendencias son a una sin ceración de los precios con una curva de crecimiento mas aplanada. Estas estadísticas por sí solas obviamente muestran una gran motivación para comprar bienes raíces y poder salvaguardas la inversión. Pero ¿qué esperan obtener los inversionistas cuando compran una propiedad? Según la Encuesta de Compradores de Inversiones y Casas de Vacaciones de la Asociación Nacional de REALTORS® (NAR) del 2017, el 37% planea alquilarlo por ingresos, el 16% por la posibilidad de que el precio se aprecie y el 15% porque fue un buen negocio. Todo esto suena muy bien, pero supongo que la estadística principal que te interesa es cuánto puedes ganar. (¿Estoy en lo cierto?) Bueno, aquí está la respuesta que ha estado esperando: Según una encuesta de inversionistas inmobiliarios realizada por ZipRecruiter.com en la primavera de 2019, los inversionistas ganan un promedio de $ 123,937 por año, con el extremo inferior en $ 40,000 por año y el máximo en $ 261,500. La mayoría gana dentro del rango de $ 100,000 a 150,000 por año. En el segmento de casas de vacaciones, nuestros propietarios

promedian un ingreso neto para el primer trimestre de 2022 de $ 5,000 por mes (casas townhomes, 5 dormitorios) más la valorización de la casa. Es bien importante mostrarte como tu decisión actual puede afectar tu situación financiera en un futuro. Asumamos que los expertos tienen razón en que las tasas hipotecarias llegaran al 5% a finales del año, las viviendas se apreciaran en un 9% y posteriormente un 5% anual. Dada la situación actual, seamos muy conservadores en nuestro análisis. Si usted elije una propiedad de inversión en $360,000 con un pago inicial del 10%. La pregunta seria cuanto me rendiría esta propiedad (datos conservadores) y cuanto sería el costo de esperar (apreciación, plusvalía) dentro de un ano:

Fuente : Magic World Realty LLC

El impacto financiero seria que usted tendrá que pagar 39.200$ dólares adicionales, 241$ mensuales adicionales de hipoteca y 3.200 $ adicionales de inicial. Según nuestros datos en Magic World Realty LLC, los alquileres vacacionales en el área de Orlando son, en promedio, reservados el 75% del año. En marzo de 2022, los números se dispararon a una tasa de ocupación del 90%. Es imperativo tener un calendario reservado de manera consistente lo puede significar muy rápidamente en más dinero en el bolsillo del inversionista 6

como usted. La estrategia posterior a la inversión es crucial para maximizar su dinero. Tenga siempre presente que usted está invirtiendo en un producto para generar ingresos, deje a un lado los sentimientos de pertenencia, pasiones y el Ego. Constantemente me consigo con inversionistas que quieren poner en practica su pasion de decorador de espacios, sin pensar en que su producto debe agradarle a los futuros huespedes y ser un vehiculo multiplicador de ingresos. Mi mejor recomendación es no intentarlo solo; obtenga asesoramiento de un especialista que lo ayude a crear un plan estratégico de optimización que combine inversión, ingresos, marketing y operación.

CHAPTER 3 Financiamiento de sus in o de sus inversiones ersiones Ahora que sabes por qué la inversión inmobiliaria es una buena idea, es hora de aprender a hacerlo. Pero antes de entrar en los detalles esenciales de cada método de inversión, abordemos el elefante en la habitación: Para ganar dinero, necesitas tener dinero para invertir, ¿verdad? Pues sí y no. Si bien necesita dinero para invertir, no necesariamente necesita ser suyo. Si su única fuente de información de bienes raíces son los programas de televisión de reparación y venta rápida de casas (flipping), puede asumir y entender que la inversión en bienes raíces se trata de comprar en efectivo. Sin embargo, muchos acuerdos de inversión ocurren en todo el mercado inmobiliario anualmente través de prestamistas tradicionales e instituciones como los bancos, aunque en algunos casos se logran a través de medios menos convencionales (prestamos duros, pool de inversionistas, etc.). En la mayoría de los casos, sucede que el inversionista no logra recaudar el capital necesario o no logra el obtener puntaje de crédito para lograr el préstamo. ¿Te suena familiar? ¿El pensarlo te paraliza y frustra? ¿No sabes por dónde empezar? Según la Encuesta de Compradores de Inversión y Casas de Vacaciones de NAR® 2017, el 47% de los inversionistas financiaron menos del 70% de sus compras. Y más de la mitad, el 64%, usó una hipoteca como respaldo. Por lo tanto, ya sea que esté leyendo esto como un novato o como un profesional experimentado, no debería sentirse mal, ni siquiera por un minuto, si no tiene el efectivo para invertir. ¡¡¡¡Nadie ha dicho que es fácil y muchos menos que existen fórmulas mágicas para lograrlo!!!!

En días recientes vi con asombro como un agente inmobiliario promocionaba en las redes, una fórmula que parecía casi mágica para poder lograr el financiamiento de la segunda casa de inversión con menos gastos de inicial, utilizando como apalancamiento unas excusas que carecen de toda legalidad para los que conocemos este negocio, su metodología pudiese ser catalogada como de fraude bancario y costarle su licencia. De hecho, ¡el objetivo final para los inversionistas inmobiliarios es no usar nada de su propio dinero! Esto funciona como ventaja de muchos de los inversionistas: aquellos sin los fondos necesarios, aún pueden entrar en el juego, y las personas que han estado jugando durante un tiempo pueden usar el dinero de otras personas como una forma de invertir más, lo que conduce a un aumento de los ingresos. Obviamente, muy pocas personas están dispuestas a entregar su efectivo para que los puedas invertir, es por eso que debes tener en claro a quién accedes para obtener ayuda, como les presentas tu propuesta de negocio, cómo optimizaras la ayuda que te brindan y como honraras los compromisos adquiridos con ellos. También es una ventaja para usted tener un puntaje de crédito alto. ¿Por qué importa esto en este negocio? Primero, obtendrá más acceso al capital de trabajo, pero también tendrá tasas de interés más bajas si contrata hipotecas o préstamos, lo que puede generar ahorros significativos en comparación con las personas con puntajes de crédito "regulares" o bajos.

DÓNDE CONSEGUIR DINERO

Invertir sin su propio dinero

La primera y más común opción son los prestamistas de dinero duros (es decir, privados ). En este caso, las personas o las

empresas le prestan dinero como una inversión para ellos mismos. Ganan dinero a través de tarifas y tasas de interés, las cuales tienden a ser más altas que otros tipos de préstamos por el riesgo que asumen. Una forma de asegurarse de que aún salga adelante en el acuerdo, es usar estos préstamos para comprar casas a 50 centavos por dólar, economicas o de rotación rápida como los flippings. Las asociaciones estratégicas, son otra forma popular de obtener fondos. Estas pueden funcionar de varias maneras, pero debe asegurarse de que exista un buen equilibrio entre las partes. Por ejemplo, si tiene un puntaje de crédito menos que estelar, asegúrese de que su socio tenga uno excelente. Quizás puedas ser tú quien encuentre las propiedades ideales y tu socio pueda conseguir la financiación, que vendrá con comisiones y tasas más bajas gracias a esa puntuación más alta. Ten en cuenta que no quieres asociarte con alguien solo porque ya tienes una buena relación, o son amigos de la infancia, o familiares cercanos. La clave para una asociación fantástica es estar bien sincronizados, en mutuo acuerdo con el tipo de riesgos que están dispuestos a tomar, con los objetivos a corto y largo plazo bien definidos, las responsabilidades de quién hará qué y cómo, y en especial el tipo de retorno esperado. He experimentado y visto amistades y relaciones rotas por no tener en la asociación una visión común, objetivos claros, y roles y responsabilidades bien definidos, no pienses que serás la excepción si no lo haces bien desde el principio, no te dejes llevar por la euforia y emociones del momento. El dinero ayuda a facilitar las cosas y no debe ser la causa de quebranto de buenas relaciones. Prepara y comparte con claridad y honestidad tu plan de negocio, asegúrate que todas las partes conozcan los riesgos asociados.

Invertir con su propio dinero

Si no tienes acceso a prestamistas o socios privados, aún puedes comenzar tu carrera de inversión sin tener todo el dinero a la mano. Una forma de hacer esto, sin pagar dinero por adelantado es a través del valor neto de la vivienda. Puedes usar esto sacando una línea de crédito con garantía hipotecaria (que deja su hipoteca tal cual), reescribiendo su hipoteca y obteniendo un retiro para refinanciar. Por supuesto, esto funciona solo si a) actualmente posee una propiedad, y b) si hay capital en ella. Otra ruta es una opción de arrendamiento, también conocida como la opción de compra. En esta situación, alquilaría la propiedad, pero firmaría una "opción de compra" en una fecha posterior por un precio acordado. Este camino legalmente vinculante hacia la compra de la propiedad puede tomar un poco más de tiempo, pero sigue siendo una opción viable si tiene los fondos. El financiamiento del vendedor es como obtener un préstamo a través de un banco, excepto que usted acepta el reembolso y los términos directamente con el vendedor. Este préstamo debe incluir un cronograma de pago, tasa de interés y consecuencias, en caso de que cualquiera de las partes incumpla con su acuerdo. A menudo, estos acuerdos incluyen un pago inicial significativo (a veces más alto que las hipotecas). Muchos de estos acuerdos también implican que el vendedor este en la escritura hasta que el comprador haya completado todos los pagos. Una opción que puede o no funcionar para usted, es invertir en sus fondos de jubilación. Por lo general, esto no funciona para las personas mayores de 60 años porque no hay tiempo suficiente para que los ingresos por alquiler paguen las hipotecas. El llamado "punto dulce", en cuanto a la edad, es de alrededor de 35 a 40 años. Las personas de esta edad

teóricamente han estado pagando en una cuenta de jubilación durante aproximadamente una década y podrían tener una buena cantidad para gastar. Además, hay tiempo para obtener un buen rendimiento. Tal vez la hipoteca se pague en 10 años; después de eso, el ingreso neto después de los costos operativos es suyo. Su cuenta de jubilación también se puede utilizar para comprar y mantener propiedades y cobrar el alquiler. Sin embargo, nada de ese dinero puede ir directamente a usted hasta que haya alcanzado la edad en que puede comenzar a retirar dinero de la cuenta. (Bueno, técnicamente puede retirarse en muchos casos, pero si es menor de la edad legalmente permitida para el retiro, podría haber una multa significativa. Esto podría significar perder miles de dólares, dependiendo de cuánto saque). Los IRA autodirigidos (SDIRA, self directed IRA) son IRA tradicionales o Roth (cuentas individuales de jubilación) que le permiten invertir más allá de los fondos mutuos habituales, acciones, etc. Por ejemplo, con un SDIRA, puede invertir en metales preciosos, certificados de gravamen fiscal y, lo más importante, para nuestros propósitos aquí, en bienes raíces. Cuando usa su IRA para comprar bienes raíces, hay algunas cosas esenciales a considerar. Primero, debe informar el valor de su inversión a su custodio de IRA cada año. Además, la estructura de tarifas puede ser complicada, por lo que debe comprender lo que deberá y cómo se relaciona con su ganancia general. Además, su inversión debe traer suficiente dinero para pagar el mantenimiento regular y cualquier gasto que surja sin agregar efectivo. El principal beneficio de usar un SDIRA para sus inversiones inmobiliarias son los impuestos. Con una IRA tradicional, es un ingreso con impuestos diferidos, pero con una roth IRA, sus ganancias están libres de impuestos, y el dinero también estará libre de impuestos cuando finalmente lo retire. Puede mover

fondos de múltiples proyectos sin afectar sus impuestos si sigue esta ruta. (Tenga en cuenta que las leyes fiscales y otras leyes financieras pueden cambiar, así que asegúrese de mantenerse al tanto de cualquier cambio y hacer los ajustes necesarios). Aunque no es responsabilidad de los agentes inmobiliarios conocer estos detalles, en nuestra empresa de corretaje inmobiliario (Magic World Realty LLC) los realtor deben mantenerse actualizado con estas actualizaciones, ya que las mismas pueden representar opciones para sus clientes. Una desventaja fiscal es que, si su propiedad tiene una pérdida neta, no obtiene exenciones fiscales de otras inversiones.

Tampoco puede reclamar la depreciación.

Otra ventaja de los bienes raíces sobre las cuentas de jubilación tradicionales es el rendimiento. Los bienes raíces pueden generarle quizás un rendimiento del 18-20% en 30 años, mientras que las cuentas más comunes, IRA, 401 (k), etc., solo pueden obtener un 3-6%. No solo eso, sino que puede usar la composición a su favor. Si sigue invirtiendo su dinero durante los primeros 20 años, puede dejarlo para los últimos 10 y simplemente dejarlo crecer. ¿Qué le parece?, No hacer casi nada, ¡¡¡¡sin dejar de ganar dinero!!! le suena genial? Al igual que con cualquier inversión, existen riesgos al usar un SDIRA. Puede tomar una mala decisión o ser estafado, lo cual es tan común que la SEC tiene una alerta al inversionista sobre el riesgo de estafa para las SD-IRA. Otros riesgos incluyen no tener suficiente diversidad en sus inversiones (es difícil cuando tiene fondos limitados) y potencialmente no poder acceder al dinero, incluso una vez que se haya jubilado, debido a problemas de liquidez. Esto significa que es posible que no pueda obtener las distribuciones mínimas requeridas. Una vez más, esta es la razón por la que la

diversificación es importante; necesita tener suficiente efectivo para cumplir con todos los requisitos. Hablando de "seguir las reglas", debes conocerlas todas. Si haces algo mal, podrías descalificar accidentalmente la IRA, lo que significa que adeudarías impuestos. Esto incluye no comprar una propiedad para usted o los miembros de su familia inmediata. (Tampoco puede comprarles una propiedad o venderles la propiedad), pero también hay muchas otras reglas más matizadas.

BENEFICIOS FISCALES P OS FISCALES PARA INVERS A INVERSIONISTAS INMOBILIARIOS

Debido a que tanto el cambio federal como los impuestos locales estatales pueden variar, no hay una guía específica que pueda dar al respecto aquí. Sin embargo, comprenda que las ramificaciones fiscales de cualquier tipo de inversión inmobiliaria dependerán de su ubicación y circunstancias particulares, así como de los cambios anuales en el código tributario. Le recomiendo encarecidamente que consulte con un CPA (Contador) o un abogado de impuestos antes de comenzar cualquier transacción o inversión inmobiliaria. Dicho esto, en el momento en que escribo este libro, hay algunos beneficios generales relacionados con los impuestos para los inversionistas inmobiliarios que quiero que conozcan. La primera tiene que ver con todas las deducciones que pueden obtener los inversionistas inmobiliarios: intereses hipotecarios; gastos comerciales, como administración de propiedades, oficina, kilometraje, viajes, eventos educativos, etc.; reparaciones; y mejoras realizadas que aumentan el valor de su propiedad. Todos estos se pueden deducir inmediatamente, con la excepción de las mejoras, que se deprecian con el tiempo.

La depreciación de la propiedad en sí, independientemente de cualquier trabajo realizado, también es una deducción de impuestos, y se realiza a lo largo del tiempo. Las propiedades comerciales pueden depreciarse durante más tiempo que las residenciales (actualmente 39 años frente a 27,5 años). El terreno en el que reside la propiedad nunca se deprecia. Si alquila una propiedad, a veces la depreciación puede obtener una ganancia fantasma. Aquí, sobre el papel, los números parecen una pérdida; sin embargo, debido a la cantidad de depreciación, en realidad sale adelante. Un abogado de impuestos o CPA puede ayudarlo a determinar los números exactos para su situación.

1031 Intercambio

Otro beneficio es el intercambio 1031, que le permite posponer el pago de impuestos sobre las ganancias de capital si usa sus ganancias de una venta de bienes raíces para comprar otra propiedad. Esto hace que sus ingresos estén esencialmente libres de impuestos, y puede destinar todas sus ganancias a la siguiente propiedad, que se llama comercio. Un intercambio 1031 cubre solo propiedades comerciales o de inversión. En general, las vacacionales o las segundas residencias no califican, pero debe consultar con un experto en impuestos para ver si hay alguna excepción, especialmente cuando se trata de la prueba de uso. Hay tres requisitos específicos para calificar para un intercambio 1031, y debe cumplirlos todos: · El intercambio de tipo similar. La propiedad que compre debe ser similar a la que vendió. El precio de compra de la nueva propiedad debe ser igual o superior al que vendió. No hay cambio de comercial a residencial o viceversa; sin embargo, a menudo puede intercambiar propiedades y tierras

· Restricciones de tiempo. Debe registrar oficialmente la identificación de una nueva propiedad dentro de los 45 días posteriores a la venta de la anterior. Hay diferentes formas de identificar las propiedades de reemplazo: 1. Encuentre tres propiedades, sin preocuparse por su valor justo de mercado. 2. Identifique tantas propiedades como pueda, siempre que su valor justo de mercado agregado sea inferior al 200% del de la propiedad vendida en la fecha de la transferencia. 3. Si se exceden las dos reglas anteriores, puede comprar el 95% del valor justo de mercado agregado de las propiedades identificadas. También debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días posteriores a la venta de la propiedad anterior. · Un intermediario cualificado. No solo no puede ser directamente responsable de las transacciones o el dinero, su intermediario debe ser alguien con quien no haya trabajado durante al menos dos años. Usemos este ejemplo de una entrevista de marzo de 2019 que "The Motley Fool" realizó con Thomas Castelli: Digamos que tiene una propiedad que compró por $ 100,000. Pasan diez años, y ahora vale $ 150,000. Usted tiene una ganancia de capital de $ 50,000. Divídalo entre la ganancia de capital y la recuperación de la depreciación como desee. Todavía tendrá que pagar impuestos sobre esos $ 50,000. Entonces, cuando pague impuestos sobre esos $ 50,000 de ganancias de capital, tendrá menos dinero que puede reinvertir. Lo que un 1031 le permite hacer es invertir esa cantidad total para que no pague los impuestos hoy y pueda comprar una propiedad más grande. Podría comprar continuamente propiedades cada vez más

grandes y continuar usando el intercambio 1031 casi para siempre. Y si realmente quisiera, solo voy a ser honesto, ya que es más fácil decirlo que hacerlo, eventualmente puede dejar la propiedad a sus herederos y ellos recibirán esa propiedad al valor justo de mercado en la fecha de su muerte al eliminar toda esta recuperación de depreciación de ganancias de capital que debería haber pagado durante su vida. En teoría, puede seguir comprando propiedades cada vez más grandes, haciendo más y más flujo de efectivo, pero nunca pagando ningún impuesto sobre esa propiedad. En la entrevista, Castelli también habló sobre los fondos de oportunidad, una nueva forma de posiblemente posponer o eliminar por completo los impuestos sobre las ganancias de capital. Los fondos de oportunidad son una forma de invertir en zonas de oportunidad, que los gobernadores de las comunidades de bajos ingresos han identificado y el Tesoro ha aprobado. Los fondos vienen con incentivos fiscales, incluida la capacidad de diferir las ganancias de capital en una variedad de activos de capital. Estos incluyen no solo bienes raíces, sino también acciones, bonos y más. Un CPA puede darle todos los detalles. La línea de tiempo tiene el mismo rollover de 180 que el intercambio 1031, pero solo debe transferir la ganancia de capital, lo que significa que es libre de hacer lo que quiera con el dinero que invirtió. Castelli dio este resumen de los números: Si mantiene esa ganancia de capital en el fondo durante cinco años, recibirá una base incrementada del 10% en esa ganancia. Digamos que tiene una ganancia de capital de $ 100,000, y en cinco años, recibe el aumento del 10%; solo pagará impuestos sobre $ 90,000 de esa ganancia de capital. Si lo mantiene durante otros dos años durante un total de siete años, aumentará [un] 5% adicional para un total del 15%, y solo pagará impuestos

sobre $ 85,000 de esa ganancia. Ahora, si mantiene esa inversión en el fondo durante 10 años, su inversión en el fondo real estará exenta de impuestos. Sólo, digamos, esos $100,000 que pones en el fondo; Dentro de 10 años, vale $ 150,000. Esa ganancia de capital de $ 50,000 está completamente exenta de impuestos. Ahora, este es un juego a largo plazo. Tienes que mantener tu dinero allí durante al menos cinco años para ver algún beneficio de él. Creo que hay más de $ 7 billones o un número loco de ganancias apreciadas en los Estados Unidos. Entonces, todas esas ganancias apreciadas son técnicamente elegibles para fondos de oportunidad, y creo que el trasfondo detrás de esto es que quieren tomar esos activos apreciados y trasladarlos a comunidades de bajos ingresos que necesitan renovación y elevar el estado de esas comunidades y zonas de oportunidad. Los fondos de oportunidad son la forma de hacerlo. Castelli señaló un aspecto importante de los fondos de oportunidad para que los inversionistas tengan en cuenta: Debido a los requisitos para tener un fondo de oportunidad... Debe mejorar sustancialmente estos activos, lo que significa duplicar la base de la propiedad. Esencialmente, es la base del edificio, pero solo piénselo, supongo que, para este propósito, como el precio de compra. Hay que añadir tanto como el precio de compra básicamente en mejoras de capital, por lo que es sustancial. O tienes que desarrollar la propiedad desde cero y tienes que mantenerla durante 10 años.

DETALLES DEL IMPUES EL IMPUESTO DE ALQUILER

Los propietarios de propiedades de alquiler están abiertos a una variedad de beneficios, que he enumerado a continuación. Notarás que varios son iguales a los de otras inversiones inmobiliarias. Además, como con todas las propiedades, si vende dentro de un año de la compra, se le cobrarán impuestos a su tasa de ingresos.

Si se aferra a una propiedad durante un año o más, como suele ser el caso de las propiedades de alquiler, lidiará con el impuesto sobre las ganancias de capital, que es una tasa más baja. Sus deducciones fiscales generales pueden depender del tipo de negocio de inversión que tenga (empresa unipersonal, sociedad o entidad corporativa). Y, como siempre, investigue para asegurarse de estar al día con todas las últimas leyes fiscales, ya que estas pueden cambiar, y lo hacen.

Beneficios del impuesto a la propiedad de alquiler:

· oficina en casa, suministros de oficina, software de computadora · kilometraje · viajar · comidas (50%, siempre y cuando tenga una reunión de negocios mientras come) · hipoteca, préstamo sin garantía e intereses de tarjetas de crédito · tarifas o puntos de originación de préstamos (se consideran tipos de interés) · servicios públicos, basura y reciclaje · impuestos a la propiedad · derechos de licencia · impuestos de ocupación · seguro, incluyendo responsabilidad civil, peligro, incendio, respaldo de alcantarillado, inundación y pérdida de ingresos (hable con un profesional de impuestos si tiene una póliza de responsabilidad civil general o una póliza de responsabilidad del propietario) · mantenimiento, reparaciones, mejoras y limpieza · publicidad · comisiones a agentes de bienes raíces o administradores de propiedades que encuentran inquilinos y renuevan los arrendamientos (esto se considera parte de la comercialización,

no de la administración de la propiedad) · tarifas de administración de propiedades, salarios y beneficios (si se administra a sí mismo y su negocio es una LLC o corporación, es posible que pueda ser empleado y que su salario sea deducible) · tarifas de la asociación de propietarios (HOA), así como lo que la HOA requiera, como letreros específicos de "Se alquila" · honorarios profesionales y legales, incluida la contabilidad, la presentación de impuestos y todo el trabajo legal · cualquier pérdida incurrida hasta 25.000 dólares por año; cualquier cosa por encima de eso se puede trasladar al próximo año. Tenga en cuenta que sus ahorros fiscales serán menores de lo que perdió · Seguro Social (FICA) o impuestos sobre el trabajo por cuenta propia (los beneficios varían, pero pueden oscilar entre aproximadamente el 7.5% y el 15.3% de sus ganancias) · Las segundas casas / vacaciones alquiladas por al menos dos semanas por año pueden permitirle cancelar la publicidad y la comisión de alquiler y prorratear otros gastos · algunos estados tienen créditos fiscales históricos que incluyen tanto la operación de alquiler como cualquier renovación. · incentivos de su estado o localidad para invertir en áreas de bajos ingresos También debe tomar una deducción por depreciación. Solo sepa que cuando vende una propiedad de alquiler, está sujeto a una recuperación por depreciación. Cualquier ganancia que tenga que ver con la depreciación se grava al 25% (en comparación con el 20% para la ganancia de capital regular). La ganancia relacionada con la depreciación también se denomina ganancia no recuperada de la sección 1250. Una forma de mitigar esto es realizar siempre un seguimiento de las pérdidas de actividad pasiva. Si bien es posible que no sean deducibles mientras usted es dueño de la propiedad, lo son

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