CÓMO FUNCIONA El Proceso Préstamo Del
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El proceso para obtener un préstamo hipotecario puede resultar intimidante. Existen numerosas variables y usted pedirá prestada una cantidad de dinero importante, potencialmente mayor que la que tiene en el banco. No se asuste, ya lo hicieron con éxito millones de propietarios de viviendas que al final de cuentas lograron un mayor patrimonio y grado de satisfacción, con un legado que pueden dejar a las próximas generaciones. Vamos a cubrir el proceso paso a paso para despejar el misterio de dónde se encuentra en el mismo y qué es lo que viene después. Cómo es El Proceso Para Obtener un Préstamo
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1. Prepare los Documentos Antes de comenzar a visitar viviendas, evalúe la posibilidad de obtener una aprobación previa para una hipoteca. Ello hará que su oferta definitiva sea mucho más sólida, y además le brindará la oportunidad de reunirse con su corredor para cubrir sus opciones. La aprobación previa exige una cantidad importante de documentación, de manera que debe empezar a reunirla. Asegúrese de contar con lo siguiente: Su identificación: licencia de conducir, pasaporte, etc. Sus dos talones de pago más recientes. Sus dos declaraciones de impuestos más recientes. Un estado financiero personal: una declaración de todos sus activos y pasivos, ingresos y gastos recurrentes. Todos sus estados de cuentas bancarias y de inversiones recientes.
Prueba de Activos
Buen Crédito
Otros Tipos de Documentación
Prueba de Ingresos
Verificación de Empleo
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3. Estime Su Presupuesto Después de su aprobación previa, tendrá una muy buena idea de cuánto dinero puede pedir prestado. Súmelo al pago inicial que está en condiciones de hacer y obtendrá su presupuesto máximo para una vivienda. Tenga en cuenta que puede pedir prestado un monto menor que el máximo que su prestamista está dispuesto a prestarle. No hay ninguna ley que sostenga que debe comprar “la vivienda más grande que puede pagar”. Consulte el pago mensual que se describe en la carta de aprobación previa. ¿Está dispuesto a pagar esa cantidad todos los meses, o tiene otros gastos u objetivos de ahorros a los que desea destinar una parte de sus ingresos? De ser así, evalúe la posibilidad de un menor presupuesto para su vivienda. 4. Busque Su Vivienda y Haga una Oferta Ahora que conoce su presupuesto, puede comenzar a ver viviendas dentro de ese rango de precios. Cuando encuentre una que le gusta, haga una oferta. Su carta de aprobación previa hará que su oferta sea mucho más sólida, siempre que el saldo del préstamo con aprobación previa y su reserva de pago inicial cubran la totalidad del precio de la oferta. Si tiene un agente de comprador, el mismo lo ayudará a preparar la oferta y le dará consejos sobre cómo hacer que resulte más sólida. Si el vendedor acepta su oferta, tendrá que hacer un depósito de buena fe y suscribir un contrato de compra. ¡Felicitaciones! Ya se encuentra “bajo contrato”. ¡Ahora empieza la parte verdaderamente divertida! 2. Obtenga a Aprobación Previa Para una Hipoteca Todos los documentos que se indican en el Paso 1 serán necesarios para que un prestamista le otorgue una aprobación previa. Tenga en cuenta que la aprobación previa es un proceso mucho más intensivo que la calificación previa y que los vendedores la toman mucho más en serio. La aprobación previa vale la pena el esfuerzo. Una carta de aprobación previa de un prestamista de trayectoria hace que su oferta sea mucho más sólida. Brinda confianza al vendedor de que se cerrará la operación debido a que el prestamista le ha investigado exhaustivamente y le otorgó un sello de aprobación verificado. Mientras su corredor hipotecario lo guía en el proceso de aprobación previa, lo ayudará a comparar tasas de interés, cargos por emisión, tolerancias de relación préstamo-valor, puntos de descuento, y le explicará los diferentes programas de préstamos disponibles para usted (convencional, VA, FHA, etc.).
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Es muy probable que su contrato de compra incluya una contingencia de inspección, un período en el que puede hacer una inspección de la propiedad con la ayuda de un inspector de viviendas profesional. Si no le gusta lo que ve, puede cancelar el contrato sin una penalidad y recibir la devolución de su depósito de buena fe. ¡Esto es muy importante, no se demore! Por lo general, los inspectores de viviendas hacen reservas con antelación. Si espera demasiado y no puede encontrar un inspector de viviendas para hacer la inspección de la propiedad a tiempo, es posible que venza la contingencia de inspección. Si desea salir del contrato después de esa fecha, no recibirá la devolución de su depósito y es posible que deba hacer frente a otras repercusiones. En cuanto tenga una dirección para darle, básicamente en cuanto firme el contrato de compra, debe encontrar un inspector de viviendas disponible antes de la fecha de vencimiento de la contingencia y reservar una inspección. 6. Elija un Prestamista Ahora es el momento de trabajar con su corredor para elegir su prestamista. Es posible que diferentes prestamista ofrezcan diferentes tasas y plazos, a pesar de que en muy pocas ocasiones existen diferencias enormes en lo que pueden ofrecer. No tiene la obligación de elegir el prestamista que le otorgó la aprobación previa, a pesar de que es posible que el proceso resulte menos complicado debido a que ya realizó su verificación. 5. Solicite una Inspección de Vivienda (Lo Más Pronto Posible)
Hipoteca con Tasa Fija
Hipoteca con Tasa Ajustable
Hipoteca con Pago Global
Hipoteca de la FHA
Hipoteca de VA
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7. Complete una Solicitud de Hipoteca Completa Si es necesario, tendrá que pagar un cargo por solicitud y luego su corredor lo ayudará a presentar la documentación para la solicitud de hipoteca final. Ya reunió gran parte de la documentación durante la aprobación previa, pero necesitará sus talones de pago más recientes y tendrá que autorizar otra verificación de crédito. 8. Espere el Procesamiento y la Evaluación Una vez que haya completado su solicitud, la misma es enviada al prestamista para su procesamiento y evaluación. Se realizará una revisión minuciosa de su documentación. El prestamista verificará su crédito y empleo. El prestamista también evaluará la propiedad para determinar si califica como colateral para un préstamo. En el Paso 9 incluimos más información sobre este tema. 9. Obtenga la Tasación de la Vivienda Los prestamistas siempre exigen una tasación profesional de la propiedad. Dicha tasación constituirá su valor oficial para fines de la evaluación del préstamo. Por lo general el prestamista elige el tasador, pero usted tendrá acceso al nombre y las credenciales de dicho tasador.
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¿Qué sucede si el tasador obtiene un valor de la vivienda que es menor que el precio en el contrato de compra? Ello puede tener repercusiones graves en la capacidad del comprador de cerrar la operación. Vamos a cubrir los escenarios. Por lo general, un prestamista tiene una relación préstamo-valor (LTV) máxima que está dispuesto a aceptar. Supongamos que el prestamista tiene una tolerancia de LTV de 95%. El comprador y el vendedor acuerdan un contrato de compra con un precio de $400,000. 95% de $400,000 es $380,000. Teóricamente, el prestamista hará un préstamo de $380,000, y el comprador tendrá que hacer un pago inicial de $20,000. Pero supongamos que el tasador informa que el valor de la vivienda es de solo $360,000. Vaya. ¿Qué sucede ahora? El prestamista solo prestará dicha LTV de 95%. Ello significa un préstamo máximo de $342,000. Para cumplir con el contrato de compra de $400,000, ahora el comprador debe obtener $58,000 para un pago inicial. Uff. El comprador tenía previsto un pago inicial de $20,000 y ahora necesita casi tres veces esa cantidad. ¿Qué Sucede si la Vivienda no Alcanza el Valor de Tasación Esperado?
¿Qué puede hacer el comprador ante esta situación?
Si tiene el dinero y realmente quiere la vivienda, puede ponerse a la altura de las circunstancias y hacer el pago inicial más elevado. Si no tiene el dinero, puede hablar con el vendedor y tratar de renegociar el contrato para obtener un precio más bajo. Sin embargo, si el vendedor no está de acuerdo es posible que no se realice la operación. Si ya tuvo lugar el vencimiento de las contingencias, es posible que el comprador pierda su depósito de buena fe. Sin embargo, supongamos que el comprador de todas maneras tenía previsto hacer un pago inicial más importante, digamos de 20%, para no tener necesidad de pagar PMI (seguro hipotecario privado, que es obligatorio en los casos de pagos iniciales de menos de 20%). Este comprador tiene previsto hacer un pago inicial de $80,000 para la vivienda de $400,000 y pedir prestados $320,000. Si el tasador informa un valor de $360,000, el prestamista de todas maneras solo acordará otorgar un préstamo de $342,000, ¡pero ello no tiene importancia, ya que el comprador no tenía previsto pedir prestada esa cantidad de todas maneras! Solo iba a pedir prestado $320,000. Lo anterior es solo un ejemplo ilustrativo. Si usted solo tiene dinero para un pago inicial pequeño, debe tener mucho cuidado al hacer una oferta por una vivienda de un valor mayor que el que probablemente obtenga el tasador. Si lo hace, es mucho más probable que la operación no se realice durante el financiamiento.
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10. ¡Celebre el Día del Cierre!
Tendrá que firmar otros documentos y divulgaciones, pero la escritura y el pagaré son los dos más importantes en una hipoteca. La escritura establece su propiedad de la vivienda, sujeta a un gravamen del prestamista. El pagaré establece los términos del préstamo. Una vez que se haya suscrito toda la documentación y se hayan realizado todas las aprobaciones necesarias, el prestamista transferirá los fondos del préstamo a la cuenta de depósito en garantía y usted transferirá el pago inicial a la cuenta de depósito en garantía. Una vez que hay suficientes fondos en la cuenta en garantía para cumplir con el contrato de compra y los costos de cierre, el titular de la cuenta distribuirá los fondos a todas las partes implicadas, especialmente al vendedor. Se registrará la escritura ante el Secretario del Condado y usted recibirá las llaves; será oficialmente el propietario de dicha propiedad.
¡Felicitaciones y bienvenido a casa!
¿Está listo para comenzar con su solicitud de hipoteca? ¡Llámeme hoy mismo!
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