Compradores Viviendas LA GUÍA SOBRE APROBACIÓN PREVIA para de
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Una carta de aprobación previa puede resultar decisiva para su proceso de compra de vivienda. Podría significar la diferencia entre el entusiasmo de una oferta aceptada y la desilusión de una oferta rechazada. En un mercado en alza, es probable que necesite una carta de aprobación previa incluso para que le permitan ingresar a visitar una vivienda. No todas las cartas de aprobación previa son iguales. La industria hipotecaria está saturada de prestamistas que le darán una carta de aprobación previa solo para asegurarse de que los elegirá y después no aprobarán el préstamo a último momento. Esta situación afecta a todas las partes involucradas, el comprador, el vendedor, los agentes, que deben hacer frente a una operación que no se realiza y da lugar a una pérdida de tiempo y dinero. Muchos agentes inmobiliarios me envían clientes porque yo no hago estas cosas. Respaldo mis cartas de aprobación previa. No le digo lo que usted quiere escuchar solo para que me elija para la operación. Si considero que no puedo obtener el préstamo que usted quiere, se lo diré. Si le entrego una carta de aprobación previa, el 99.99% de las veces usted obtendrá el préstamo. Mi reputación depende de ello. En esta actividad comercial confían en mí debido a que mis aprobaciones previas son dignas de confianza. Esta guía lo ayudará a comprender el proceso de aprobación previa, por qué es importante y qué hace falta para que tenga éxito. La Guía Sobre Aprobación Arevia para Compradores de Viviendas
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Cuál es la Diferencia Entre Calificación Previa y Aprobación Previa
Calificación previa y aprobación previa: es lo mismo, ¿no es cierto? Suenan igual, ¿se trata solo de una cuestión semántica? No. De ninguna manera. “Calificación previa” y “aprobación previa” pueden parecer intercambiables, pero la importancia que tienen es como la diferencia entre una hormiga y un elefante. Vamos a cubrir la diferencia para que no lo tomen por sorpresa las complicaciones de ambas. Calificación Previa La calificación previa es rápida y fácil y todo el mundo lo sabe, lo cual es un problema. Una carta de calificación previa, aun de un prestamista de trayectoria, casi no tiene trascendencia en la industria de las viviendas. Si dos personas hacen ofertas por una vivienda y una de ellas cuenta con una calificación previa y la otra con una aprobación previa, puede estar seguro de que ganará la persona con la aprobación previa, aun si su oferta es más baja. ¿Por qué? Porque obtener una calificación previa no requiere ninguna verificación. Esencialmente, el prestatario informa él mismo todos los datos necesarios para calificar para un préstamo. Un prestatario puede decir al prestamista que tiene $1 millón en el banco, un salario de $300,000 y un puntaje de crédito de 850. Luego el prestamista creará una carta de calificación previa que indica la hipoteca para la cual es más probable que sea aprobado en base a los criterios dados.
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Pero, ¿cómo sabe realmente el prestamista si este prestatario califica para ese préstamo? El prestamista no recibió estados bancarios, no consultó talones de pago, ni verificó el crédito del prestatario. Puede suceder que el prestatario le cuente una fantasía al prestamista y que no tenga un centavo, esté desempleado y recientemente en quiebra. Incluso si el prestatario no está mintiendo abiertamente al prestamista, hay muchos matices en la situación financiera del prestatario que pueden influir en su calificación para un préstamo, matices que es posible que el prestatario no comprenda y no sepa que debe informar. En resumen: una carta de calificación previa resulta muy poco confiable para predecir si un prestatario calificará para una hipoteca. Los agentes inmobiliarios y los vendedores de viviendas suelen tomarlas con reservas. Un comprador con una carta de calificación previa ofrece las mismas seguridades que alguien que se presenta a pedir un favor, sin ninguna calificación para hacer una compra. ¿La Calificación Previa Afecta Mi Puntaje de Crédito? Por lo general, la calificación previa no implica una verificación de crédito dura del prestatario (más detalles sobre este tema más adelante). Esto significa que su puntaje de crédito permanecerá inalterado tras la calificación previa.
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La Aprobación Previa La aprobación previa es algo muy diferente. Una carta de aprobación previa confiable de un prestamista de trayectoria tiene una gran importancia para los agentes inmobiliarios de vendedores y los vendedores. La consideran un indicador serio de que si aceptan una oferta de este comprador, la operación se realizará debido a que es muy probable que el comprador califique para el préstamo que se describe en la carta de aprobación previa. Por qué? Porque, a diferencia de la calificación previa, la aprobación previa implica muchas verificaciones. ¿Es casi tan intensiva como presentar una solicitud para el préstamo.
Lo único que falta es la vivienda propiamente dicha, que será el colateral para el préstamo. Pero al prestatario se le realiza una revisión exhaustiva — ingresos, activos, crédito. Una vez que tiene lugar la verificación, el prestamista emite una carta formal que indica el monto que está dispuesto a prestar al prestatario, además de la verificación de que el comprador puede hacer el pago inicial. Si el pago inicial y el saldo del préstamo con aprobación previa son suficientes para comprar la vivienda, el vendedor puede aceptar la oferta con aprobación previa del comprador con un alto grado de confianza de que la operación no quedará en la nada durante el proceso de solicitud del préstamo. La aprobación previa no es una garantía. La aprobación previa supone que el estado financiero del prestatario al momento de la aprobación será el mismo que al momento de la aprobación previa. Pero la vida sucede y las cosas cambian. Es posible que el proceso de aprobación previa demore meses antes del cierre. Si el prestatario pierde su empleo, pierde todo su dinero y/o no cumple con el pago de todas sus facturas en esos meses intermedios, es posible que se rechace el préstamo en última instancia. Pero si no ocurren cambios significativos en los ingresos, activos o crédito del prestatario, nada debería impedir que se apruebe el préstamo.
¿La Aprobación Previa es Una Garantía de Que Me Aprobarán Mi Préstamo?
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¿La Aprobación Previa Afecta Mi Puntaje de Crédito? Sí. La aprobación previa exige una verificación de crédito dura del prestatario (consulte las páginas 9-11). ¿La Aprobación Previa Tiene Algún Costo? Muchos prestamistas ofrecen una aprobación previa sin cargo. Algunos cobran un cargo por solicitud, por lo general de $300 a $400.
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¿Qué Necesito Para la Aprobación Previa?
Prueba de Identidad Prueba de Ingresos
Verificación de Empleo Prueba de Activos
Crédito
Prueba de Ingresos Los prestamistas desean ver ingresos estables y consistentes. Es la prueba de que usted puede cumplir con sus pagos mensuales de la hipoteca. Por lo tanto, ¿qué debe presentar para verificar los ingresos? Para la mayoría de los empleados, en un principio se trata de los dos talones de pago más recientes. Los mismos verifican no solo sus ingresos mensuales actuales sino además sus ingresos acumulados anuales. Pero la verificación de ingresos para la aprobación previa de una hipoteca requiere más que solo talones de pago. Es muy probable que deba presentar sus declaraciones de impuestos de los dos años anteriores. Si tiene ingresos adicionales de negocios, otras actividades o inversiones, también tendrá que presentar documentación sobre ello.
Hemos establecido que la aprobación previa es un proceso intensivo que exige una cantidad importante de verificaciones. Por lo tanto, ¿qué se necesita exactamente? A continuación incluimos lo que es necesario verificar para una carta de aprobación previa sólida y confiable que lo ayudará a concretar la operación para comprar su vivienda soñada. Prueba de Identidad Empecemos por el principio, ¿es usted quien dice ser? Necesitará proporcionar pruebas de su identidad — licencia de conducir, pasaporte, etc. — además de su número del Seguro Social, que se utilizará para consultar su historial crediticio.
Verificación de Empleo Los prestamistas no se conforman solo con ver sus talones de pago. Antes de emitir una carta de aprobación previa, por lo general el prestamista llamará a su empleador para verificar que usted trabaja en ese lugar con el sueldo o salario que se indica en el talón de pago y el tiempo que hace que trabaja allí.
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Prueba de Activos Los activos son todo lo de valor: efectivo, acciones, bonos, otros bienes inmobiliarios, cuentas de retiro, automóviles, activos de negocios, cuentas por cobrar, metales preciosos, joyas, etc. Su prestamista le pedirá una lista de todo lo de valor de lo que usted es propietario. Le pedirá pruebas: estados bancarios, estados de cuentas de inversión, títulos de vehículos, fotos, etc. Primero, esto se hace para verificar que tiene el efectivo disponible necesario para el pago inicial. En segundo lugar, se utiliza para evaluar su idoneidad como prestatario. Si cuenta con activos que puede liquidar en el caso de dificultades financieras personales, se considera que es menos probable que incumpla con su hipoteca y es un mejor riesgo para el prestamista. Crédito Antes de otorgarle la aprobación previa para una hipoteca, su prestamista hará una verificación de su crédito. Se trata de un tema importante que se cubre en su propia sección (páginas 9-12). En pocas palabras, los prestamistas utilizan su crédito para evaluar el riesgo que asumen al prestarle dinero. Los prestatarios con puntajes de crédito elevados e informes de crédito inmaculados se consideran prestatarios de bajo riesgo y pueden calificar para saldos más altos, tasas de interés más bajas, mejores términos y pagos iniciales menores. Por otro lado, es posible que un prestatario con un puntaje de crédito muy bajo y un informe de crédito problemático no califique para una hipoteca. Solo necesita proporcionar su número del Seguro Social y autorizar la consulta. Su prestamista se encargará del resto.
Prueba de Activos
Buen Crédito
Otros Tipos de Documentación
Prueba de Ingresos
Verificación de Empleo
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¿Cómo Afecta Mi Crédito la Aprobación Previa?
La aprobación de la hipoteca depende de dos factores: el valor de la propiedad para ser el colateral de un préstamo y la solvencia del comprador para pedir prestado dinero. ¿Cómo evalúa un prestamista la confianza de una persona como comprador? Verificando sus informes de crédito y puntajes de crédito. A mayor calidad del crédito del prestatario, menor será el riesgo de prestarle.
Informes de Crédito
Varias compañías privadas, que se denominan agencias de crédito, recopilan datos sobre todos los ciudadanos de los Estados Unidos y los compilan para crear informes de crédito: su historial detallado como un prestatario o pagador de facturas. Las tres principales agencias de crédito que preparan informes de este tipo son Equifax, Experian y TransUnion. Un prestamista puede solicitar informes de crédito de una, de dos o de las tres agencias de crédito para evaluar el riesgo de prestarle a una persona. ¿Qué Incluye Un Informe de Crédito?
Los informes de crédito compilan diversa información que los prestamistas utilizan para predecir si usted pagará el préstamo tal como se acordó. Ello incluye:
Historial de pagos: Si paga sus facturas dentro de los plazos previstos y en su totalidad. Si se encuentra en mora con sus facturas, el acreedor puede informar la mora a las oficinas de crédito lo que genera una mala nota en su crédito. Notas negativas: Quiebras, desalojos, ejecuciones hipotecarias, sentencias y otros procesos que tienen lugar en tribunales.
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Utilización de crédito: Qué cantidad de su crédito rotativo (tarjetas de crédito, líneas de crédito, etc.) utiliza. Agotar el límite de sus tarjetas de crédito no deja una buena impresión en esta parte de su informe. Antigüedad del historial de crédito: Hace cuánto tiempo que está abierta cada una de sus cuentas. Un amplio historial de crédito significa un prestatario de menor riesgo debido a que el prestamista cuenta con más datos con los que puede evaluar su conducta financiera. Cantidad de cuentas: Se considera que una mayor cantidad de cuentas es un indicador de un prestatario confiable, siempre que el mismo haya pagado a tiempo sus facturas. Verificaciones duras: Se considera que una mayor cantidad de verificaciones duras es una señal de alerta, debido a que es posible que el prestatario se encuentre a punto de tomar más deuda de la que puede pagar. ¿Qué es Un Puntaje de Crédito? Diversas compañías evalúan el informe de crédito total de un prestatario y lo resumen con un único número, que se denomina un puntaje de crédito, una evaluación de un vistazo de la solvencia de dicho prestatario. El puntaje de crédito más conocido lo mantiene Fair Isaac & Co (FICO).
¿QUÉ COMPONE SU PUNTAJE DE CRÉDITO?
Historial de Pagos
Montos Debidos
Nuevo Crédito
Tipos de Crédito Utilizado
Antigüedad del Historial de Crédito
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El puntaje FICO va de 300 a 850. Para obtener un préstamo convencional, por lo general es necesario un puntaje FICO de un mínimo de 620. Los préstamos de la FHA exigen un puntaje de crédito de un mínimo de 580. Los prestatarios con puntajes FICO más altos pueden calificar para tasas de interés más bajas, pagos iniciales más bajos y mejores términos.
RANGO DE PUNTAJE FICO
Tasa de Interés
Préstamo de $150,000
Préstamo de $200,000
Préstamo de $250,000
Préstamo de $300,000
Préstamo de $350,000
Préstamo de $500,000
Préstamo de $650,000
Préstamo de $800,000
Préstamo de $1,000,000
Préstamo de $1,200,000
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Preguntas Frecuentes
¿La Verificación de Mi Crédito Siempre Afecta Mi Puntaje? No necesariamente. Las verificaciones de crédito pueden ser duras o blandas, y a pesar de la creencia popular que sostiene que “verificar el crédito afecta el crédito” no siempre es así. ¿Una Verificación Dura Afectará Mi Puntaje de Crédito? Sí, una verificación dura puede reducir ligeramente su puntaje FICO, pero a menudo el impacto es mínimo y no afecta concretamente la aprobación o los términos del préstamo. Sin embargo, algunos prestamistas utilizan verificaciones blandas que no afectan su puntaje de crédito. ¿Qué Puedo Esperar de Una Verificación Dura? En primer lugar, por lo general una verificación dura reduce algunos puntos de su puntaje FICO lo que muy pocas veces tiene un efecto pronunciado. En segundo lugar, el impacto de una verificación dura es temporal. Mientras que la mora en los pagos puede afectar su crédito durante un máximo de siete años y las notas negativas pueden durar diez años, una verificación dura solo afecta su puntaje durante un año y desaparece después de dos años. ¿Obtener Una Aprobación Previa Afecta Mi Puntaje de Crédito? Una reducción pequeña de su puntaje de crédito debido a la aprobación previa rara vez afecta los términos finales del préstamo. A pesar de que las verificaciones duras pueden reducir levemente su puntaje, su efecto es efímero. Actualmente algunos bancos utilizan verificaciones suaves, lo que protege su crédito y, al mismo tiempo, proporciona la información de crédito necesaria. Por último, a menudo las aprobaciones previas exigen una verificación de crédito dura. Esta reducción menor y temporal de su puntaje por lo general se considera un paso necesario para obtener su nueva vivienda. ¿Qué es Una Verificación Dura de Mi Crédito? Una verificación dura es una solicitud oficial de sus informes de crédito con el objeto de evaluar su solvencia como prestatario. Por lo general, la calificación previa para una hipoteca no exige una verificación dura pero la aprobación previa sí lo exige.
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